Jak sformułować umowę najmu mieszkania, gdy mamy wielu lokatorów? Sprawa jest o tyle istotna, że od niej może zależeć powodzenie naszego najmu i to, jak długo mieszkanie będzie stało puste. Warto też dobrze się nad tą kwestią zastanowić ze względu na odpowiedzialność za ewentualne szkody i dochodzenie należności z tego tytułu.
Sprawa dotyczy zazwyczaj sytuacji wynajmu grupie osób znających się, połączonych relacjami prywatnymi ale nie związanych rodzinnie – np. studentów.
Wynajmujący ma do wyboru kilka możliwych rozwiązań. Może podpisać osobną umowę najmu poszczególnych pokoi z każdym z najemców. Wtedy – w przypadku, gdy któryś się wyprowadzi – to właściciel nieruchomości będzie musiał znaleźć nowego lokatora (wspominamy o tym, ponieważ w innych formach niekoniecznie tak jest). Każdy z najemców ponosi tylko część odpowiedzialności za mieszkanie. Najczęściej precyzje się ją jako odpowiedzialność za swój pokój i współodpowiedzialność za części wspólne – czyli łazienkę, kuchnię i przedpokój.
Innym – najbardziej przejrzystym rozwiązaniem – jest podpisanie umowy z jednym „głównym” najemcą. W takiej sytuacji wynajmujący daje prawo najemcy podnajmować pokoje w mieszkaniu pozostałym osobom. Takie rozwiązanie ma swoje wymierne korzyści. Właściciela mieszkania nie obchodzi obłożenie, bowiem i tak za całość płaci mu jedna osoba i ona też odpowiada za ewentualne zniszczenia i uchybienia. Jeśli więc któryś z lokatorów się wyprowadzi, lokator podpisany na umowie będzie zobligowany nadal płacić całą kwotę i to on będzie starał się pozyskać kolejnych najemców. Będzie też – jako główny odpowiedzialny – pilnował porządku i stanu technicznego mieszkania.
To co stanowi zaletę, może być jednak również i wadą. Przykładowo – jeśli z trójki lokatorów wyprowadzi się jeden, a najemca główny nie będzie miał na tyle środków, by opłacać pusty pokój i nie uda mu się nikogo nowego znaleźć, wtedy sam wypowie umowę, tym samym wypowiadając ją „swojemu” najemcy i mieszkanie w efekcie pozostanie puste.
Kolejny scenariusz to umowa najmu podpisana z wszystkimi lokatorami zbiorowo – zwanymi w umowie „najemcami”. W takim wariancie każdy z nich odpowiada za całość nieruchomości (niezależnie od pokoju, który zajmuje) oraz za wywiązanie się z zobowiązania. Konieczne jest w przypadku takiej umowy zawarcie klauzuli solidarnej odpowiedzialności.
Co wynika z takiego zapisu? Daje on wynajmującemu możliwość dochodzenia całości roszczenia od wszystkich najemców bądź od każdego z osobna. Spełnienie świadczenia przez jednego z nich, anuluje je dla wszystkich. Wynajem wielu osobom jest korzystniejszy także wtedy, gdy jedna się wyprowadzi. W takiej sytuacji grupie łatwiej jest pokryć brakującą część czynszu i znaleźć kogoś nowego. Musimy tylko pamiętać, by w umowie zawrzeć klauzulę, zgodnie z którą wypowiedzenie przez jednego z najemców nie powoduje wypowiedzenia dla reszty.
Jak widzimy – każdy wariant ma swoje zalety oraz wady. Nasz wybór w tym zakresie powinniśmy poprzedzić rozmową z najemcami, spytać ich – co z ich punktu widzenia byłoby korzystne. Dzięki temu uzyskamy też konieczną wiedzę w zakresie tego, jak długo obecna „konfiguracja” lokatorów w mieszkaniu przetrwa. Może się np. okazać, że nikt nie chce wziąć na siebie konieczności podpisania umowy samodzielnie i późniejszego dochodzenia należności od innych. Może być też tak, że nie ma wystarczająco zjednoczonej grupy, która by występowała na umowie wspólnie i siłą rzeczy pozostanie podpisanie umów z każdym z lokatorów z osobna. Niezależnie od formy umowy koniecznie musimy w niej precyzyjne określić zakres odpowiedzialności lokatorów za powierzone im mieszkanie.
Katarzyna Pawłowska, Dział Analiz WGN
