Bezpieczny wynajem mieszkania

Na jak długi czas określić wypowiedzenie najmu mieszkania? Z jednej strony w interesie wynajmującego jest, by było ono długie – wtedy jeszcze przez kilka miesięcy ma gwarancję wpływów z tytułu czynszu. Z drugiej –gdy mamy nieuczciwego najemcę, który nie płaci – najlepiej by czas wypowiedzenia był jak najkrótszy, żeby nierzetelny lokator opuścił mieszkanie, ewentualnie – jeśli tego nie zrobi – by jak najszybciej wszcząć procedurę sądową.

Jak wiemy – polskie prawo regulujące stosunek najmu nieruchomości (kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów) zdecydowanie bardziej chroni interesy lokatora niż właściciela. Jeśli najemca nie zechce się wyprowadzić i na dodatek jest z dzieckiem, a nie mamy podpisanej umowy najmu okazjonalnego, pozostaje nam sprawa w sądzie, która będzie trwała długo i będzie kosztowna. Kredyt mieszkaniowy tymczasem trzeba spłacać. Nawet wyrok eksmisyjny może nie załatwić problemu jeśli nie będzie lokalu zastępczego.

Gdy mamy nieuczciwego najemcę, wszelkie działania o charakterze „partyzanckim” typu wymiana zamków w drzwiach, wyniesienie rzeczy najemcy na zewnątrz, wtargnięcie do domu czy też odcięcie mediów od mieszkania są niezgodne z prawem, niezależnie że nasz lokator nie płaci nam czynszu od wielu miesięcy. Działania „siłowe”, gdy najemca jest sprytny i umie je wykorzystać, mogą się obrócić przeciwko nam.

By jako tako spać spokojnie warto więc zadbać o najem okazjonalny, który znacznie skraca całe postępowanie zmierzające do eksmisji, niezależnie czy chodzi o matkę z dzieckiem czy też nie. Niestety – z racji szeregu formalności – tę formę stosuje się rzadko. Nie każdy najemca się na nią zgodzi, może też nie mieć lokalu do którego mógłby się przeprowadzić, a z drugiej strony wynajmujący też nie chcą piętrzyć problemów, by nie zrażać klientów.

Jeśli więc podpisujemy zwykłą umowę najmu, a nasz najemca nie wzbudza do końca naszego zaufania, kluczowe jest by móc jak najszybciej pozbyć się go z mieszkania, ewentualnie – gdy nie opuści lokalu – wszcząć procedurę sądową.

Chodzi więc o to, by wypowiedzenie trwało jak najkrócej. Taką możliwość daje umowa najmu na czas określony. Teoretycznie w czasie jej trwania nie można umowy wypowiedzieć, ale to tylko teoria. W praktyce może być ona wypowiedziana o ile zawrzemy taki zapis w umowie. Musimy też wyszczególnić w dokumencie przyczyny, kiedy może to się stać. Ponieważ zarówno najemca jak i wynajmujący najczęściej chcą być elastyczni w tym zakresie, mogą skorzystać z klauzuli ogólnej, że wypowiedzenie może nastąpić „z ważnych przyczyn”. Jak się okazuje Sąd Najwyższy, w orzeczeniu z 2006 roku, uznał, że taki zapis spełnia wymogi ustawowe.

Dlaczego forma umowy na czas określony jest lepsza od tej na czas nieokreślony? Ta druga bowiem przewiduje, przy miesięcznych okresach płatności, przynajmniej trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Własne, umowne terminy wypowiedzenia nie mogą być krótsze, niż ustawowe.

Co prawda przepisy dają też możliwość zerwania umowy bez ustawowych terminów, ale warunki pod jakimi może to się stać są na tyle niekorzystne, że w praktyce nie opłaca się czekać, zwłaszcza, gdy chodzi o pieniądze. Otóż – zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów – „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator (…) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”

Ustawodawca chce więc, byśmy czekali aż w sumie cztery miesiące na to, żeby najemca uregulował wszystkie zobowiązania i jeśli to się nie stanie, dopiero dajemy mu miesięczne wypowiedzenie. W praktyce najmu, zwłaszcza gdy sami mamy kredyt na karku, takie oczekiwanie może okazać się zabójcze dla naszych finansów. Dlatego lepszym rozwiązaniem jest umowa na czas określony z miesięcznym okresem wypowiedzenia z ważnych przyczyn. Jeśli najemca nie płaci na koniec miesiąca dostaje wypowiedzenie i za miesiąc ma opuścić lokal. W takiej sytuacji minimalizujemy straty i maksymalnie skracamy czas na opróżnienie nieruchomości. Czynsz za pierwszy miesiąc pokrywamy z kaucji i zostaje nam ewentualnie dochodzenie należności tylko za miesiąc drugi. Jeśli natomiast najemca nie zechce opuścić mieszkania już po miesiącu, a nie po pięciu wszczynamy procedurę sądową.

Lidia Dołhan, Dział Analiz WGN