«

»

Kwi 30

Wynajmuj poszczególne pokoje w mieszkaniu – uzyskasz wyższy czynsz

Jesteś właścicielem mieszkania na wynajem? Zastanów się nad wynajmem go z podziałem na pokoje. W ten sposób będziesz mógł istotnie zwiększyć swoje przychody, choć równocześnie będziesz prawdopodobnie częściej miał swoje mieszkanie „na głowie” z powodu większej rotacji najemców.

Dane z ofert WGN wskazują, że wynajem poszczególnych pokojów w mieszkaniu może przynieść większe zyski niż wynajem całego mieszkania. Dlaczego? Przede wszystkim wynika to z faktu, że czynsze w obu przypadkach liczy się inaczej.

Wynajmując całe mieszkanie podajemy czynsz za całość, nie uzależniając go od liczby osób w lokalu. Czynsz ten można wyrazić stawką za metr kwadratowy miesięcznie. Przykładowo: przeciętne czynsze w takich miastach jak Wrocław, Kraków czy Gdańsk wynoszą około 30 – 35 zł/ mkw. miesięcznie.

Inaczej ma się sprawa z wynajmem na pokoje. Tu właściciel arbitralnie ustala, jaka będzie cena najmu poszczególnych pomieszczeń. Często uzależnia ją od liczby osób, które w danym miejscu będą żyć. Ustala więc np. że duży pokój w mieszkaniu jest przeznaczony przynajmniej dla dwóch osób, a czynsz za niego wynosi 1100 zł. Jeśli natomiast miałoby w takim pomieszczeniu mieszkać więcej osób, wtedy opłata rośnie. Często bywa tak, że właściciel określa stawkę od osoby, ustalając jedynie minimalną liczbę osób w pokoju. Praktyką najmu na poszczególne pomieszczenia jest też większe zagęszczenie najemców, a nawet wynajmowanie łóżek w poszczególnych pokojach.

Krótko mówiąc zasady wyliczania czynszów w przypadku najmu na pokoje są mniej przejrzyste, niż przy wynajmie całego mieszkania, ale zazwyczaj (jeśli oczywiście wszystkie pokoje pozostają wynajęte) daje wyższy przychód.

Możemy to zobrazować przykładem. Jedna z ofert najmu we Wrocławiu. 64 – mkw., trzy pokoje w dzielnicy Fabryczna. Czynsz najmu za takie mieszkanie wynosi 2000 zł.

Jeśli właściciel zdecyduje się jednak wynajmować na pokoje, zarobi nawet o 1000 zł więcej. Mieszkanie składa się z jednego dużego pokoju/salonu z balkonem i dwóch mniejszych pokojów. Wrocławska stawka za pokój dwuosobowy wynosi obecnie około 1000 – 1100 zł. Za pokój jednoosobowy jest to około 700 – 900 zł. Tak więc całościowy czynsz najmu może wynieść nawet około 3000 zł. Może być zresztą i większy, jeśli np. właściciel pozwoli na mieszkanie w dużym pokoju trzem osobom, a w mniejszych pokojach po dwie.
Więcej zachodu i większe zużycie mieszkania

Wynajem na pokoje jest dedykowany określonym grupom najemców. Ciężko sobie wyobrazić, by w takich warunkach mogła żyć np. rodzina z dzieckiem. Potencjalną grupą odbiorców tej oferty są zazwyczaj studenci.
To oni najczęściej gustują w tzw. mieszkaniach studenckich, a więc takich, gdzie pod jednym dachem żyją różni, niezwiązani ze sobą ludzie, a każdy płaci „za siebie”. Nawet grupy studentów, które się znają, często „dzielą się” na pokoje, by w ten sposób nie być uzależnionym od reszty, jeśli chciałoby się zmienić mieszkanie i lokalizację. Inną potencjalną grupą najemców pokojów są ludzie pracujący, którzy są w pojedynkę i chcą minimalizować koszty.

Taki wynajem daje możliwość większego zarobku, ale też ma swoje minusy. Podstawowy to konieczność włożenia w całe przedsięwzięcie większej energii i czasu. Możemy się spodziewać, że w takich mieszkaniach będzie większa rotacja, a więc częściej będziemy szukali nowych najemców. Z powodu większej zmienności lokatorów i – często – większej ich liczby, nieruchomość może szybciej niszczeć, co oznacza wyższe nakłady finansowe. Będziemy musieli też egzekwować czynsze od wszystkich naszych najemców z osobna, a nie tak jak w przypadku wynajmu w całości, dostawać jedną miesięczną płatność.

To istotne wady takiego wynajmu. Są jednak i zalety – oprócz ceny można wymienić również fakt, że takie mieszkanie rzadko kiedy pozostaje zupełnie puste. Zazwyczaj jakiś najemca tam jest, a więc nieruchomość zawsze generuje jakiś przychód. Inaczej ma się rzecz z najmem w całości. Jeśli właściciel nie znajdzie nowych lokatorów, którzy przejmą mieszkanie automatycznie po tych, którzy je zdają, nieruchomość będzie przez jakiś czas pusta i nie będzie w ogóle zarabiać.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

BiuraWrocław.com.pl Grupa WGN ul. Ruska 22, 50-079 Wrocław, tel. 71-337-84-03