«

»

Wrz 25

Wynajem na pokoje, czy całego mieszkania – co się bardziej opłaca?

Tzw. mieszkania studenckie są popularne szczególnie w dużych miastach. Wynajem poszczególnych pokojów w mieszkaniu może być znacznie bardziej zyskowny, niż wynajem „na raz” całego mieszkania. Trzeba jednak pamiętać o tym, że taka forma będzie wymagać do właściciela większego zaangażowania. Może też wiązać się z większymi kosztami.

Czym są tzw. mieszkania studenckie? Tak potocznie się określa mieszkania, gdzie pod jednym dachem żyją różni lokatorzy. Każdy z nich osobno wynajmuje pokój, natomiast wszyscy mają prawo do korzystania z części wspólnych. Mieszkania studenckie – jak sama nazwa wskazuje – sprawdzają się w dużych ośrodkach akademickich, czyli po prostu dużych miastach. Warunkiem powodzenia tego typu wynajmu jest bowiem stały dopływ nowych ludzi, którzy będą potrzebować pokoju – studentów, absolwentów, pracowników itp. Przy obecnej sytuacji na rynku najmu nie powinno być z tym dużego problemu. Popyt na mieszkania i pokoje do wynajęcia jest duży, wzmacniany także przez przybyszów z zagranicy – głównie Ukraińców. Wysoka rentowność najmu skłania do inwestowania w nieruchomości, z myślą o późniejszym ich wynajmie.

Tak jest, ale głównie w dużych miastach. Wynajem na pokoje będzie znacznie trudniejszy w mniejszych ośrodkach, które nie przyciągają rzeszy nowych ludzi. W takiej sytuacji zapełnienie całego lokalu może być problemem.

Wynajem na pokoje daje szansę na większy zarobek, niż „tradycyjny” wynajem mieszkania w całości jednemu najemcy, bądź grupie najemców. Dzieje się tak dlatego, że stawki czynszu za pokoje w przeliczeniu na metr kwadratowy są po prostu wyższe. Dla przykładu: średni czynsz najmu mieszkania w miastach takich jak Wrocław czy Kraków wynosi około 30 – 33 zł/mkw. Średni czynsz miesięczny wynajmu pokoju jednoosobowego (około 10 – 12 mkw.) wynosi 700 – 800 zł, co daje stawkę na poziomie blisko o 100 proc. wyższą.

Można to zobrazować prostym przykładem. Załóżmy, że do wynajęcia jest mieszkanie 50 mkw., dwa pokoje (jeden mały, drugi duży). Przy wynajmie w całości, przeciętny czynsz we Wrocławiu wynosiłby około 1500 zł. Jeśli jednak właściciel zdecyduje się wynajmować na pokoje, może zarobić nawet 500 zł miesięcznie więcej. Czynsz najmu małego pokoju może wynosić 700 – 800 zł, natomiast dużego np. 1000 – 1200. W każdym przypadku przychód będzie większy.

Co jednak warte zaznaczenia – taka forma wynajmowania opłaca się zwłaszcza wtedy, gdy mieszkanie jest duże, ma wiele pokoi. W takiej sytuacji przychody mogą znacznie wzrosnąć.

Zróbmy symulację dla mieszkania 70 mkw., 4 pokoje. Czynsz po stawce rynkowej wyniósłby w takiej sytuacji około 2100 – 2300 zł. Przyjmijmy nawet więcej – 2500 zł. Zakładając, że nieruchomość ma dwa pokoje większe, nadające się na dwie osoby i dwie „jedynki” właściciel może liczyć na całościowe przychodu nawet rzędu blisko 4000 zł.

Oczywiście są to tylko symulacje – w praktyce wiele zależy od popytu na dany, konkretny pokój. Nie zawsze da się wywindować czynsz do oczekiwanej wysokości, mimo to generalnie: wynajem na pokoje daje możliwość większego zarobku.

Nie jest jednak pozbawiony wad. Właściciel, który chce wynająć swoje mieszkanie, pobierać regularnie czynsz i mieć na określony czas „święty spokój” powinien racze wybrać wynajem w całości. W takiej sytuacji przy uczciwych i rzetelnych najemcach nie będzie się sprawą więcej zajmował. Co innego z wynajmem na pokoje. Wiąże się on przede wszystkim z koniecznością egzekwowania czynszu od każdego po kolei oraz z większą rotacją najemców. To z kolei oznacza, że częściej będziemy mieli wynajem „zluzowanych” pokojów na głowie. Ponadto mieszkanie z dużą liczbą najemców i częstszą rotacją, będzie prawdopodobnie szybciej się niszczyć, co przekłada się na konieczność dokonywania częstszych remontów.
Biorąc pod uwagę ewentualne zyski nie są to jednak duże mankamenty.

Jak formalnie załatwić sprawę takiego wynajmu? Bardzo prosto – podpisujemy z lokatorem umowę najmu, tak jak przy całym mieszkaniu. Wskazujemy, że chodzi o pokój, podajemy jego wymiary. W umowie zaznaczamy, że lokator ponosi proporcjonalnie z resztą najemców koszty czynszu administracyjnego i mediów.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz

BiuraWrocław.com.pl Grupa WGN ul. Ruska 22, 50-079 Wrocław, tel. 71-337-84-03