«

»

Gru 08

Wynajem mieszkania – najwyższe czynsze w centrum

Wynajem mieszkań jest obecnie postrzegany jako jedna z najatrakcyjniejszych form inwestowania. Kupno nieruchomości pod wynajem z jednej strony jest lokatą kapitału, z drugiej daje możliwość uzyskiwania godziwych zwrotów. Ile można zarobić? Zależy od typu nieruchomości i stawek na lokalnym rynku. Najwyższe czynsze najmu spotykamy w wiodących miastach – Warszawie, Wrocławiu i Krakowie.

Z danych WGN wynika, że powyższe ośrodki w tej właśnie kolejności, są najdroższymi w Polsce, jeśli chodzi o wynajem mieszkań. Przeciętne czynsze za 50 metrowe mieszkanie wynoszą w tych miastach od 1500 do ponad 2000 zł. Wpływ na wysokość czynszu ma oczywiście lokalizacja. W każdym ze wspomnianych ośrodków najdroższe jest ścisłe centrum, a także dzielnice wokół centrum, dobrze skomunikowane, w promieniu kilku kilometrów Jeśli chodzi o typy budownictwa – wyższe wyceny częściej dotyczą stosunkowo nowych nieruchomości, natomiast niższe stawki częściej spotykamy w wielkiej płycie i starszych, zaniedbanych kamienicach.

Warto tu zaznaczyć, że choć największe przychody z najmu można uzyskać we wspomnianych miastach, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach, to nie znaczy, że automatycznie należy tam inwestować. Wiele zależy od parametrów i ceny naszej nieruchomości, a ceny w centrach tych miast są wywindowane. Obniża to rentowność naszego najmu. Dlatego dobrze jest znaleźć nieruchomość stosunkowo tanią jak na daną lokalizację, za to z dużym potencjałem. Szansą może być tu np. segment mieszkań do remontu, często sprzedawanych po mocno obniżonych stawkach.

Warszawa

Z danych ofertowych WGN wynika, że w stolicy naszego kraju przeciętne rynkowe stawki najmu wynoszą około 45 zł/mkw. miesięcznie. Wynajem 50 mkw. to średni koszt około 2200 zł. Ceny znacznie się różnią w zależności od lokalizacji. Najtańsze są rejony peryferyjne – Białołęka, Bielany, Ursus itp. Najdroższe jest centrum i prestiżowe, dobrze skomunikowane dzielnice. Wymienimy tu m.in. Śródmieście, Mokotów, bliską Wolę, Pragę Południe, Żoliborz. Na Żoliborzu za wynajem 41 – metrowego mieszkania o wysokim standardzie trzeba już zapłacić ponad 2300 zł mkw., a więc po 56 zł/mkw. Przykładowa oferta z Mokotowa to 37 – metrowa kawalerka z czynszem najmu wynoszącym 1750 zł.

Kraków

Na wysokość czynszów pod Wawelem wpływ ma bardzo dobrze rozwinięty segment najmu krótkoterminowego, wynikający z dużej liczby gości i turystów. Przeciętne stawki najmu mieszkań w Krakowie wynoszą 35 zł/mkw. O wiele drożej jest w reprezentacyjnych częściach miasta – nawet o blisko 100 proc. Jedna z ofert ze starówki to małe 2 pokoje (35 mkw.), za które trzeba zapłacić 2100 miesięcznie, co daje wysoką stawkę 60 zł/mkw. W dobrze położonej i cieszącej się popularnością dzielnicy Krowodrza czynsz najmu za 40 – metrowe mieszkanie wyniesie około 1500 zł. Nieco taniej jest w oddalonych lokalizacjach. Przykładowa oferta z Borka Fałęckiego to 47 mkw. za 1600 zł. Tu stawka czynszu to 34 zł/mkw.

Wrocław

Czynsze najmu są tu zbliżone do krakowskich – a więc przeciętnie około 30 – 35 zł/mkw. miesięcznie. Podobnie jak w Krakowie i Warszawie ceny znacznie idą w górę w centrum miasta. Spotykamy też nieźle rozwinięty segment mieszkań o podwyższonym standardzie. Przykładem takiej oferty może być 112 – metrowy apartament na Krzykach. Cena najmu za taką nieruchomość wynosi 8000 zł miesięcznie, a więc po 71 zł/mkw. Nieco tańsze są oddalone o ponad 4 – 5 km od ścisłego centrum rejony miasta oraz blokowiska.
Przykładowa oferta tego typu to 60 – metrowe mieszkanie w bloku na osiedlu Różanka. Czynsz najmu wynosi 1850 zł, czyli po 31 zł miesięcznie.

Rynek najmu napędza koniunkturę

Obecnie inwestycje w mieszkania pod wynajem postrzegane są jako bardzo atrakcyjne. Nic dziwnego – w dobie rekordowo niskich stóp procentowych zupełnie nie opłaca się trzymać pieniędzy w bankach. Inwestorzy szukają alternatywy i wyciągają środki z lokat. Świadczą o tym rosnące zakupy gotówkowe na rynku nieruchomości. Ich wartość w ciągu kilku lat zdecydowanie wzrosła, co świadczy o tym, że inwestorzy decydują się ulokować kapitał w nieruchomościach, często wyciągając środki z zupełnie nieopłacalnych aktualnie depozytów i lokat.
Z danych NBP za II kw. 2017 wynika, że w największych miastach inwestorzy dokonali transakcji gotówkowych na rynku mieszkaniowym o wartości blisko 4 mld zł. Rekord przypadał na IV kw. 2016, gdy wartość takich transakcji wyniosła blisko 4,5 mld zł i stanowiła 70 proc. w całości transakcji na rynku mieszkaniowym. Dla porównania – jeszcze w 2014 wartość transakcji za gotówkę stanowiła niecałe 2 mld zł i było to około 50 proc. z całej sumy zakupów na rynku mieszkaniowym w analizowanym okresie.

Warto jednak dodać, że inwestycje w mieszkania pod wynajem, z przeciętnymi stopami zwrotu szacowanymi na 5 – 6 proc., wypadają obecnie korzystniej od większość form inwestowania – m.in. obligacji czy też akcji. Nieruchomości postrzegane są jako bezpieczne i zyskujące na wartości w dłuższym okresie, ponadto dające szansę na godziwy dochód pasywny. Co więcej – aktualnie zarabiać można także na mieszkaniach kupionych na kredyt. Czynsze najmu w średnich stawkach są wyższe od rat kredytowych.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN

BiuraWrocław.com.pl Grupa WGN ul. Ruska 22, 50-079 Wrocław, tel. 71-337-84-03