Polski rynek wynajmu mieszkań prawdopodobnie w najbliższych latach czeka rozwój w kierunku najmu instytucjonalnego. Po państwowym Funduszu Mieszkań na Wynajem, do gry prawdopodobnie wejdą też w większym zakresie deweloperzy.
To, co stoi na przeszkodzie dla rozwoju tego rynku, to mentalność naszego społeczeństwa. Polacy – w przeciwieństwie do wielu narodów Zachodu – nie akceptują na dłuższą metę wynajmowania mieszkań. Cenią własność. Wynajmowanie traktowane jest jako sytuacja przejściowa, związana z aktualnym etapem życia – studia, początek kariery zawodowej, przeprowadzka do innego miasta itp. Gdy tylko sytuacja się stabilizuje, dążymy do kupna „własnego M”.
Z danych GUS za 2014 rok (publikacja pt. „Warunki życia rodzin w Polsce”) wynika, że w mieszkaniach wynajmowanych po cenach rynkowych żyje tylko 5,5 proc. obywateli. Zdecydowana większość (ponad 80 proc.) ma własne mieszkania. Wg Eurostatu średnia unijna własności mieszkań to około 70 proc. Duży udział lokali własnościowych w rynku to przede wszystkim cecha krajów Europy Środkowej i Wschodniej. Z kolei najmniejszy przypada na jedne z najbogatszych państw europejskich – Niemcy, Szwajcarię i Austrię, gdzie na wynajem decyduje się 40 – 50 proc. mieszkańców.
Stosunkowo niewielka liczba uczestników rynku najmu w Polsce stanowi przeszkodę dla rozwoju najmu instytucjonalnego. Inwestorzy są zainteresowani przede wszystkim poszukiwaniem najemców długoterminowych. W Niemczech czy Austrii nikogo nie dziwi fakt życia w lokalu wynajmowanym nawet przez kilkadziesiąt lat. U nas takie przypadki są sporadyczne. Jak już wspomnieliśmy wcześniej – najem traktuje się jako sytuację przejściową.
Z czego to wynika? Na pewno, poza docenieniem własności, powodem są ciągle niskie standardy polskiego rynku najmu i niepewność z punktu widzenia najemców. Chodzi przede wszystkim o obawy przed gwałtownym podniesieniem czynszu przez wynajmującego, czy też nawet wypowiedzeniem umowy. U zachodnich sąsiadów takiego problemu nie ma, a najemca czuje się zdecydowanie bezpieczniej.
Prawo uniemożliwia np. zmiany stawek czynszowych w dowolnym momencie. Właściciel nie może tego zrobić przed upływem roku od ostatniej podwyżki. Zmianę wysokości czynszu musi też uzasadnić. Najemca może się nie zgodzić na podwyżkę czynszu, co może skutkować sprawą sądową. Nie ma też mowy o dowolności w ustalaniu opłat. Funkcjonują tzw. tabele czynszów porównawczych, ze średnimi czynszami dla danych dzielnic miast.
Należy jednak równocześnie zaznaczyć, że dużo większą ochroną objęci są też wynajmujący. Na niemieckim rynku standardem jest, że potencjalny najemca udowadnia wysokość swoich zarobków. Jeśli zalega z czynszem przez dwa miesiące, bądź niszczy mieszkanie, właściciel może mu wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, bez żadnych okresów wypowiedzenia.
W Europie Zachodniej najem instytucjonalny dominuje nad tym od prywatnych właścicieli. Jest to poważna gałąź rynku nieruchomości. Takim najmem niejednokrotnie zajmują się duże korporacje. Wynajmują albo własne zasoby albo są pośrednikami między indywidualnymi właścicielami a najemcami. Możliwe są też różne formy inwestowania – np. zakup certyfikatów funduszy inwestycyjnych, wyspecjalizowanych w takiej działalności.
U nas podwaliny pod rynek najmu instytucjonalnego kładzie sFundusz Mieszkań na Wynajem, który jednak rozwija się bardzo powoli. Oferta wygórowana cenowo, rodzi obawy, że inicjatywa nie zyska rynkowej popularności.
Mimo wszystko wydaje się, że z czasem rynek najmu instytucjonalnego w Polsce urośnie. Inwestorzy obecnie mają bardzo dobrą sytuację do realizacji takich projektów. Z jednej strony mamy do czynienia z historycznie niskim oprocentowaniem kredytów i stabilnymi cenami mieszkań, z drugiej zauważalnie zmieniają się zachowania społeczne i obyczaje, które dają rynkowi najmu większe szanse rozwoju na przyszłość. Dziś Polacy są dużo bardziej mobilni, szczególnie ludzie młodzi. Wielokrotne przeprowadzki w ciągu życia, czy też zmiany pracy, nie są niczym wyjątkowym – stąd rosnąca popularność wynajmowanych mieszkań.
Katarzyna Pawłowska, Dział Analiz WGN
