Najem mieszkań, rynek, który się ożywia przed początkiem października. Dla studentów to ostatni dzwonek, by wynająć mieszkanie. Dla właścicieli również po wakacyjnym zastoju jest to czas „łowienia” klientów. Jedna z podstawowych kwestii, o której musimy pamiętać, to określenie zasad, na jakich chcemy wynająć mieszkanie. Podstawowe sprawy możemy uregulować w odpowiednio sformułowanej umowie najmu. Jeśli dobrze to zrobimy, możemy nie tylko uniknąć sporów i kłótni z najemcą, ale nawet zapłacić mniejszy podatek z tytułu przychodów od najmu.
Sprawy, których nie może zabraknąć w umowie to oczywiście: wysokość opłat (czynsz i uregulowanie opłat za media – co ma wielkie znaczenie dla kwestii późniejszego podatku), kaucja, okres wypowiedzenia umowy, odpowiedzialność w przypadku ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu, regulacja sprawy ewentualnego podnajmu.
Podstawowa sprawa to oczywiście dane osobowe wynajmującego i najemcy. A więc w umowie nie może zabraknąć imion i nazwisk, numerów PESEL, numerów dowodów osobistych oraz miejsca zamieszkania. Trzeba precyzyjnie określić przedmiot najmu, czyli podać adres nieruchomości oraz tytuł prawny, który umożliwia nam dysponowanie mieszkaniem. Może być nim np. numer księgi wieczystej.
Przed spisaniem umowy warto sporządzić protokół, który będzie załącznikiem do umowy, a w którym dokładnie opiszemy stan liczników na dzień wynajmu, wyposażenie mieszkania, ewentualne wady/usterki, które dotyczą lokalu. Do tego protokołu można zrobić też zdjęcia. Po zakończeniu umowy najmu, w przypadku ewentualnych zniszczeń dokonanych przez najemcę, będzie on podstawą do roszczeń ze strony wynajmującego.
W umowie podajemy czas najmu, okres i sposób wypowiedzenia, oraz oczywiście miesięczną opłatę z tytułu najmu. Określamy też kaucję – należy jednak pamiętać, że jest to kwota, która stanowi zabezpieczenie wynajmującego na wypadek dokonania ewentualnych zniszczeń w lokalu ze strony najemcy i nie dotyczy sytuacji, kiedy ten będzie chciał się wyprowadzić przed zakończeniem umowy. Standardowo kaucję ustala się w wysokości miesięcznego czynszu, ale oczywiście jest to kwestia dobrowolna. By uniknąć późniejszych nieporozumień, należy też ustalić wysokość kary wynikającej ze wcześniejszego opuszczenia mieszkania, bowiem nie może być to kaucja.
W umowie określamy oczywiście również wysokość miesięcznej opłaty z tytułu najmu oraz sprawę pokrywania przez wynajmującego opłat za media i czynszów do spółdzielni bądź wspólnoty mieszkaniowej. Podajemy też termin, do którego w każdym miesiącu płatność ze strony wynajmującego musi być uiszczona.
Sprawa opłat jest bardzo ważna i, dobrze ujęta w umowie, pozwala w niektórych przypadkach zmniejszyć przychód do opodatkowania po stronie wynajmującego. Dotyczy to osób, które za najem mieszkania rozliczają się w formie ryczałtu.
Zgodnie z przepisami i potwierdzoną interpretacją podatkową z 2012 roku, jeśli w umowie opłaty za media będą określone jako opłaty dodatkowe, wtedy czynsz dla wynajmującego będzie jego właściwym przychodem i od tego będzie mu naliczany podatek.
Dlatego w umowie trzeba jasno określić wysokość czynszu i opłat dodatkowych po stronie najemcy (woda, prąd, telefon, Internet, czynsz do spółdzielni itp.). Jeśli umowa wyraźnie to precyzuje, wtedy „ryczałtowiec” nie musi tych opłat uwzględniać jako swego przychodu i zapłaci finalnie niższy podatek.
Taka interpretacja zyskała oficjalne potwierdzenie po wydaniu opinii z 22 sierpnia ubiegłego roku przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (sygn. akt IPTPB1/415-310/12-4/AG). Mówi ona, że: „przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz – skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.”
Formułując umowę powinniśmy jeszcze pamiętać o uregulowaniu kwestii ewentualnych napraw i remontów dokonywanych przez najemcę. Umowa najmu powinna określać na jakich zasadach i w jaki sposób najemca dostanie zwrot poniesionych kosztów na prace remontowe (np. obniżka miesięcznej opłaty itp.). Można też określić, że wszelkie drobne naprawy, które mają służyć temu, by oddać mieszkanie wynajmującemu w stanie niepogorszonym, są ponoszone samodzielnie przez najemcę i nie ma tu miejsca zwrot kosztów. Inna sprawa powinna dotyczyć ewentualnych przebudów, modyfikacji mieszkania itp. Wynajmujący może ich całkowicie zabronić, bądź w umowie wymóc na najemcy każdorazowe pisemne zwrócenie się o zgodę na dokonanie zmian w lokalu.
Inna ważna kwestia to regulacja sprawy ewentualnego podnajmu. Może się bowiem okazać, że wynajmiemy przykładowo trzypokojowe mieszkanie, a nasz najemca, okaże się na tyle przedsiębiorczy, że na własną rękę podnajmie jeszcze komuś pokój/pokoje.
By takie rzeczy się nie działy, warto to precyzyjnie uregulować, zastrzegając np. że podnajem osobom trzecim skutkuje natychmiastowym wypowiedzeniem umowy.
Te najważniejsze rzeczy, które zostały wymienione powyżej, muszą się znaleźć w umowie, jeśli chcemy, by w miarę bezkonfliktowo przebiegał najem naszej nieruchomości. Oczywiście, nawet najbardziej precyzyjne uregulowania nie są w stanie ustrzec wynajmującego przed nieuczciwymi najemcami.
Jeśli najemca podchodzi profesjonalnie do sprawy , nie powinien się zdziwić, kiedy zażądamy od niego wypełnienia Ankiety danych osobowych Najemcy. Jest to dokument, który może być załącznikiem do umowy, gdzie oprócz danych podstawowych możemy spytać najemcę o miejsca wcześniejszego zamieszkania, adresy i numery telefonów do wcześniejszych wynajmujących. Dzięki temu możemy od nich uzyskać opinię o człowieku, któremu zamierzamy wynająć lokal.
Można pójść też jeszcze dalej i zażądać od najemcy przedstawienia źródeł swoich dochodów i informacji o zarobkach. W celu ich potwierdzenia najemca mógłby przedstawić ostatni „pasek” z wypłatą, kopia umowy o pracę lub np. wyciąg z konta bankowego, na które wpływają comiesięczne zarobki. Co prawda, w przypadku najmu studentom, sprawa udowodnienia wypłacalności może być kłopotliwa, ale możemy równie dobrze wymagać kontaktu do rodziców i od nich oczekiwać informacji o zarobkach.
Warto pamiętać, że nawet jeśli najemca uzna te zabezpieczenia za dziwne, dla nas może być to cenna informacja, która pomoże nam zweryfikować komu wynajmujemy nieruchomość. Jeśli nasz klient nie ma nic do ukrycia, podchodzi do sprawy profesjonalnie, nie powinien stwarzać problemów i takie dane przedstawić, zwłaszcza, że jeśli już zdecydujemy się na kogoś, będziemy skazani na kontakt z nim w dłuższym okresie. Dlatego warto zrobić wszystko, by uniknąć potencjalnych nieporozumień.
Jeśli już uda nam się wynająć mieszkanie, powinniśmy zgłosić ten fakt w Urzędzie Skarbowym i do 20 dnia następnego miesiąca zapłacić podatek od najmu, w wysokości zależnej od formy opodatkowania. Jeśli jest to ryczałt – uważany za najwygodniejszy w tym przypadku – nasz podatek wyniesie 8,5 % od kwoty najmu.
Na koniec jeszcze kilka zdań o średnich stawkach, po jakich obecnie wynajmuje się mieszkania. Na podstawie ofert z WGN możemy powiedzieć, że na rynkach typu Wrocław, Kraków i Gdańsk średnie stawki obecnie wynoszą 30 – 33 zł od metra kwadratowego. Droższa jest Warszawa, tu za metr wynajmowanego mieszkania trzeba zapłacić średnio 40 zł. Z kolei najtaniej żacy wynajmą mieszkania w Poznaniu i Łodzi – tu stawki wynoszą średni 20 – 25 zł za metr kwadratowy.
Marcin Moneta
Analityk WGN
