Od prawidłowo sformułowanej umowy najmu zależy, czy i jak szybko będziemy mogli reagować w sytuacji kryzysowej – np. gdy najemca okaże się nieuczciwy. Jeśli mamy do czynienia z takim problemem kluczową sprawą jest pozbycie się lokatora z mieszkania, tak by nie generował dodatkowych strat.
Niestety – polskie prawo poprzez ustawę o ochronie praw lokatorów – znacznie faworyzuje tych ostatnich kosztem właścicieli mieszkań. Sytuacja jest na tyle kuriozalna, że lokator może miesiącami żyć w naszym mieszkaniu, nie płacić a my nie możemy mu nic zrobić. Nawet wyrok sądu, nakazujący eksmisję, może nic tu nie zmienić – bowiem takiemu lokatorowi należy się lokal zastępczy, a z tym są kłopoty.
Ale zacznijmy po kolei: podpisując zwykłą umowę najmu mieszkania mamy dwie drogi – albo umowa na czas nieokreślony, albo na czas określony. Niezależnie, którą wybierzemy, nasze okresy wypowiedzenia nie mogą być krótsze niż ustawowe. Umowa na czas nieokreślony daje możliwość wypowiedzenia w każdym momencie bez podania przyczyny, jednak jeśli płatność za mieszkanie jest co miesiąc, wypowiedzenie powinno być z terminem przynajmniej trzymiesięcznym.
Umowa na czas oznaczony ma tę przewagę, że kiedyś w końcu sama się kończy, co daje szansę podjęcia kroków przeciwko nieuczciwemu najemcy. Generalnie jednak co do zasady nie można jej wypowiedzieć. Wypowiedzenie z miesięcznym okresem jest możliwe, ale tylko w przypadkach wskazanych w ustawie (dotyczy to także umów na czas nieokreślony).
A więc może to nastąpić, gdy lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
5) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Nas najbardziej interesuje kwestia płatności. Okazuje się, że ustawodawca proponuje nam absurdalne rozwiązanie. By wypowiedzenie doszło do skutku i umowa przestała funkcjonować trzeba w sumie poczekać aż 5 miesięcy (3 miesiące braku płatności, jeden miesiąc jako dodatkowy termin płatności, miesiąc wypowiedzenia). Jest to de facto hodowanie dłużnika. Jeśli ktoś przychodami z najmu mieszkania opłaca kredyt mieszkaniowy, może znaleźć się na finansowym zakręcie.
Na szczęście sądy poszły po rozum do głowy. Dają możliwość bardziej elastycznego podejścia do kwestii wypowiedzenia. Akceptują sformułowanie zgodnie z którym miesięczne wypowiedzenie możne nastąpić „z ważnej przyczyny”. Oczywiście warto mieć konkretną przyczynę, a przynajmniej umieć ją wskazać, bowiem najemca może kwestionować powód wypowiedzenia. Wtedy sprawę rozstrzygnie sąd. Ważne jednak, by przerwać niekorzystną umowę jak najszybciej.
Jak już mówiliśmy – samo skuteczne i szybkie wypowiedzenie może nie kończyć sprawy, jeśli nieuczciwy najemca nie zamierza się wyprowadzić. W takiej sytuacji normalnie musielibyśmy czekać na wyrok sądu i skuteczną eksmisję warunkowaną dostępnością lokalu zastępczego. Wszystko to może trwać nawet latami.
Inaczej ma się rzecz, gdy zdecydujemy się na tzw. najem okazjonalny. Jest to obecnie najsilniejsza broń w rękach wynajmujących, niestety rzadko stosowana ze względu na formalności – konieczność zachowania formy notarialnej i dostarczenia dodatkowych oświadczeń.
Gra jest jednak warta świeczki. Przy umowie najmu okazjonalnego najemca wskazuje mieszkanie (potwierdzone oświadczeniem właściciela tego mieszkania), do którego będzie mógł się wyprowadzić, gdy do eksmisji dojdzie. Dobrowolnie poddaje się też egzekucji. Jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków i nie płaci, nie trzeba czekać na wyrok sądu ani martwić się lokalem zastępczym. Po okresie wypowiedzenia właściciel wyznacza mu termin (nie krótszy niż 7 dniowy) na opróżnienie lokalu. Jeśli to nie nastąpi – zwraca się o nadanie klauzuli wykonalności umowie, co jest podstawą do egzekucji.
Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN
