Wbrew pozorom odpowiedzialność lokatora za naprawy w mieszkaniu jest spora. Na gruncie funkcjonujących przepisów nie ma on prawa wzywać właściciela do naprawy baterii łazienkowej, gniazdka, czy dziury w ścianie. Co więcej – wynajmujący może oczekiwać od niego przemalowania mieszkania na koniec najmu.
W praktyce rzadko kiedy właściciele stosują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, która definiuje odpowiedzialność za stan techniczny lokalu. Być może szkoda, bo dosyć obszernie określa ona obowiązki najemców. W sytuacji najmu prywatnego kwestia odpowiedzialności remontowej może być jednak ustalona dowolnie – nawet z obciążeniem nią w całości jednej ze stron. Niedookreślenie tych kwestii może natomiast skutkować niepotrzebnymi nieporozumieniami.
Więc – jak wygląda odpowiedzialność za remonty obu stron stosunku najmu? Najprościej rzecz ujmując wynajmujący ma obowiązek dostarczyć mieszkanie bezpieczne i zdatne do normalnego użytkowania. To on będzie ponosił koszty większych wymian – głównie związanych z działaniem instalacji w lokalu. Cała reszta – czyli mówiąc obrazowo – to co wystaje ze ścian – to już odpowiedzialność najemcy. To on ma dbać o stan techniczny urządzeń i dokonywać ewentualnych napraw. Ma też oddać mieszkanie w stanie niepogorszonym, co oznacza, że właściciel może oczekiwać od niego np. przemalowania lokalu.
Odpowiedzialność wynajmującego. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów ma on zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Do obowiązków wynajmującego należy:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Obowiązki najemcy.
Ustawa mówi, że: Najemca zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw i konserwacji na własny koszt, między innymi naprawy podłóg, wykładzin podłogowych, okien, drzwi, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, naprawy instalacji i urządzeń technicznych, legalizacji i wymiany wodomierza w lokalu. Na własny koszt najemca zobowiązany jest do usuwania awarii powstałych z jego winy.
W szczególności wymienia naprawy i konserwacje:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Oznacza to, że cieknący kran, wystające ze ściany gniazdko, czy wymiana bezpieczników to sprawy, które obciążają lokatora. Co więcej – zasadne jest oczekiwanie ze strony właściciela, że najemca przed końcem zamieszkiwania odmaluje ściany lokalu. Zakłada to przywołany powyżej zakres obowiązków lokatora – czyli malowanie, tapetowanie i naprawa uszkodzeń ścian, ale także bezpośrednio wyrażona konieczność w art 6. przywołanej ustawy, który mówi, że: przed zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw.
W praktyce najczęściej najemcy i właściciele na bieżąco negocjują i ustalają podział kosztów w przypadku napraw. Jest to po części zrozumiałe, zwłaszcza jeśli stan techniczny lokalu, jeszcze przed objęciem go najmem, nie był najlepszy. Z drugiej strony właściciele powinni sobie zdawać sprawę z zapisów ustawowych, co może zdyscyplinować najemców, którzy nie chcą dbać należycie o stan lokalu.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
