«

»

Lip 24

Niewielkie metraże z osobną kuchnią najlepsze pod wynajem

Dwa rozkładowe pokoje, najlepiej z jasną, osobną kuchnią – takich mieszkań szukają Polacy. Są to nieruchomości stosunkowo tanie, za to praktyczne – idealne na tzw. start i młodych rodzin. Mają też spory potencjał pod wynajem. Klienci cenią również osobne WC oraz powierzchnie dodatkowe – balkon, piwnicę itp.

Co prawda stać nas obecnie na więcej metrów kwadratowych z własnych pensji niż jeszcze 10 lat temu (w niektórych miastach z przeciętnej pensji można kupić już 1 mkw.), niskie stopy procentowe podnoszą również naszą zdolność kredytową, ale i tak generalnie raczej preferujemy mieszkania stosunkowo niewielkie.

Z danych Amron – Sarfin z rynku warszawskiego (raport za IV kw. 2016) wynika, że na koniec ubiegłego roku w Warszawie najlepiej sprzedawały się nowe mieszkania o powierzchni 45 – 55 mkw. Ich udział w całkowitym obrocie wynosił ponad 26 proc., na drugim miejscu znalazły się nieruchomości o powierzchni 35 – 45 mkw. – ponad 20 proc. Sprzedaż mieszkań o metrażach 55 – 65 mkw. stanowiła ponad 15 proc. całego obrotu, kolejne po 10 proc. przypadało na mieszkania najmniejsze do 30 mkw. i te o powierzchni od 65 do 75 mkw. Mieszkania od 75 mkw. w górę w sumie stanowiły nieco ponad 15 proc. w obrocie.

Te same preferencje dotyczą innych dużych miast i ogólnie całego kraju. Polacy kupują najczęściej stosunkowo nieduże, ewentualnie średnie mieszkania. Nieruchomości do powierzchni 65 mkw. stanowią ponad 60 proc. całego udziału w Warszawie.

Z czego to wynika? Na pewno w dużej mierze z kosztów – małe mieszkania są po prostu tańsze. Jednak to nie jedyne wytłumaczenie. Innym może być struktura wiekowa klientów – nowe mieszkania najczęściej kupują ludzie młodzi, co ma swoje przełożenie na metraże. Młody człowiek po studiach, z kilkuletnią karierą zawodową, najczęściej nie ma jeszcze dzieci, żyje jako tzw. singiel bądź w parze. Mieszkanie traktowane jest przez niego jako nieruchomość na tzw. start.

Dwa pokoje to lepsze rozwiązanie niż kawalerka, których udział w obrocie na rynku warszawskim wynosił 10 proc. Mieszkania jednopokojowe – siłą rzeczy najtańsze – są jednak postrzegane przez kupujących jako niepraktyczne. Nie pozwalają choćby podnająć pokoju, szybko stają się za małe, np. po pojawieniu się dziecka.

Popularność dwóch pokoi wynika właśnie również po części z potencjału takich nieruchomości na wynajem. W dużych miastach samotne osoby pracujące czy też pary szukają najczęściej takich mieszkań jako tanich. Wybierają je także studenci. Rzadko się zdarza, by mieszkania szukały grupy większe niż 3 osoby, a taka liczba wybierze właśnie format dwupokojowy. Z kolei duże mieszkania dają co prawda możliwość większego zarobku, jako tzw. mieszkania studenckie – przy wynajmie na pokoje, ale też trzeba dłużej czekać na komplet najemców i rotacja jest większa. Wynajem dużego mieszkania jednemu najemcy jest z kolei znacznie trudniejszy niż małych dwóch pokoi.

Układ pomieszczeń, powierzchnie dodatkowe

Jakie inne cechy są ważne dla kupujących? Podstawowa sprawa to oczywiście rozkład mieszkania. Na rynku pierwotnym dziś już prawie nie spotyka się mieszkań przechodnich. Na rynku wtórnym ciągle wiele takich nieruchomości pozostało, ale nie cieszą się one wzięciem – co zresztą oczywiste. Mieszkanie z przechodnimi pokojami znacznie utrudnia codzienne użytkowanie, poza tym nie nadaje się pod wynajem.

Ważna sprawa to też osobna kuchnia. Tu z kolei łatwiej – w segmencie popularnym – znaleźć ją na rynku wtórnym. Choć część kupujących preferuje aneksy, jako nie zabierające przestrzeni, spora grupa stawia jednak na osobne pomieszczenie do gotowania. To sprawdza się również w przypadku rynku najmu. W segmencie popularnym budownictwa deweloperskiego niestety inwestorzy często chcąc zaoszczędzić powierzchnię, rezygnują z pełnowymiarowej kuchni, łącząc ją z salonem.

Ważna sprawa to też osobne WC – też częściej w mniejszych mieszkaniach spotykane jednak na rynku wtórnym. Klienci zwracają również uwagę na dostęp do powierzchni dodatkowych, takich jak balkon czy piwnica. Balkony są już właściwie standardem na rynku pierwotnym, w przypadku mieszkań używanych bywa z tym różnie. Z kolei rynek wtórny ma „przewagę” jeśli chodzi o piwnice. W wielkiej płycie każde mieszkanie jest wyposażone w piwnice, które są zazwyczaj większe (choć mają niższy standard wykonania) niż komórki lokatorskie. Tych ostatnich często nie wystarcza dla wszystkich właścicieli.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

BiuraWrocław.com.pl Grupa WGN ul. Ruska 22, 50-079 Wrocław, tel. 71-337-84-03