Jednopokojowe mieszkanie może być inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę. Dzięki niskiej cenie lokalu i wysokiej stopie zwrotu z najmu, potencjalne zyski inwestora mogą być duże – pod warunkiem, że zainwestuje we właściwe mieszkanie. Na celowniku są zwłaszcza lokale do remontu w dobrym położeniu.
Wbrew pozorom – choć kawalerki jako mieszkania małe, siłą rzeczy są tanie – to jednak ceny za metr kwadratowy takich nieruchomości często potrafią być podwyższone w stosunku do lokalnych średnich.
Poniżej kilka przykładów ofert z WGN:
– Za 30 metrową kawalerkę na warszawskim Śródmieściu trzeba zapłacić 350 – 400 tys. zł. Stawka za mkw. wynosi powyżej 10 tys. zł
– We Wrocławiu 40 – metrowa kawalerka w samym Rynku będzie kosztować ponad 500 tys. zł! Daje to stawkę za metr wynoszącą ponad 12 tys.
– Za kawalerkę przy ul. Siennej na warszawskiej Woli jeden z oferentów życzy sobie ponad 12 tys. od metra. Średnie ceny dla tej lokalizacji wynoszą natomiast ok. 8 – 8,5 tys.
Jak widzimy najmniejsze mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach potrafią trzymać wysokie ceny. Analitycy WGN wskazują jednak, że nawet kawalerki nieco gorzej położone z reguły mają podwyższoną cenę metra kwadratowego. Wynika to z faktu, że sprzedający decydują się nieco podnieść stawkę ponieważ cena całości i tak jest niska. Na tej samej zasadzie największe mieszkania częściej mają obniżoną cenę za 1 mkw.
Jakie kawalerki mogą przynieść sukces rynkowy? W grę wchodzą mieszkania zlokalizowane w dużych, wiodących metropoliach, gdzie rynek najmu jest rozwinięty: mowa oczywiście o Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście czy Poznaniu.
Druga sprawa to położenie w samym centrum, stosunkowo blisko lub ewentualnie z bardzo dobrym, szybkim dojazdem do centrum. Kwestia komunikacji ma wielkie znaczenie, co obserwowaliśmy w Warszawie po otwarciu drugiej linii metra. Lokalizacje wzdłuż tej trasy automatycznie zyskały na wycenach i atrakcyjności. Premiowane jest również położenie blisko uczelni wyższej, lokalizacji biurowych (np. Mokotów, Służewiec w Warszawie) lub rozpoznawalnych miejsc o charakterze rekreacyjno – rozrywkowym typu park, aquapark itp.
Lokale w bardzo dobrym położeniu, są najczęściej drogie – co pokazały powyższe przykłady, dlatego inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu chętnie szukają mieszkań do remontu lub sprzedawanych pod presją zadłużenia. Takie lokale będą miały ceny niższe nawet o kilkadziesiąt procent.
Mieszkania do remontu w niektórych typach budownictwa (starsze kamienice) czasem uzyskują bardzo niskie wyceny, mimo dobrych lokalizacji. Z taką sytuacją mamy do czynienia choćby we Wrocławiu, gdzie na dzielnicy Śródmieście, położonej blisko ścisłego centrum można „trafić” okazję. Z kolei wyremontowane mieszkanie w kamienicy znacznie zyskuje na wartości.
Jak już wspomnieliśmy na początku – dziś kawalerki przeżywają swój drugi renesans, choć nie jako mieszkania kupowane na własny użytek. Polacy preferują przeciętne – jak na nasze warunki – metraże – czyli około 45 – 55 mkw. Mowa najczęściej o dwóch, ewentualnie małych trzech pokojach. Kawalerki jako mieszkanie kupowane na własne potrzeby są uważane za niepraktyczne. Przy ciągle niskich stopach procentowych i stabilnych cenach mieszkań, Kowalski woli więc od razu kupić nieco większe mieszkanie, które daje pole manewru zarówno w sytuacji powiększenia rodziny, jak też w przypadku wynajmu. Jest to zasadniczo różna sytuacja od tej z okresu 2006 – 2008, kiedy mieszkania bardzo dynamicznie drożały. Z tego względu część kupujących o niższej zdolności kredytowej, była gotowa kupić nawet najmniejszy lokal, byle „własny”, w obawie, że za kilka miesięcy jego cena pójdzie znacznie do góry.
Dziś sytuacja jest inna, ale popyt na najmniejsze mieszkania nakręca klient biznesowy. Poza tym kawalerki trzymają ceny także z powodu tego, że jest ich po prostu mało. Szacuje się, że w budownictwie deweloperskim ich udział nie przekracza 10 proc. podaży.
Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN
