Umowa najmu okazjonalnego, przedstawienie wyczerpującej informacji o sytuacji finansowej – takie elementy mogą uchronić właściciela przed wynajem mieszkania nieuczciwej osobie. Niestety w praktyce rzadko są stosowane. Właściciele nie chcą zrażać potencjalnych najemców.
Czym kierujemy się wynajmując komuś mieszkanie? Najczęściej tzw. nosem, czyli intuicją. Bazujemy na kryteriach niemierzalnych – tzw. dobrym wrażeniu, krótkiej rozmowie. To oczywiście za mało, by upewnić się, że naszą nieruchomość oddajemy w dobre ręce.
Obecnie – w czasie dużej koniunktury na rynku najmu – właściciele znów organizują tzw. castingi, czyli umawiają się z większą liczbą zainteresowanych, po czym spośród chętnych wybierają najemcę. Można powiedzieć, że taka formuła stawia w mocniejszej pozycji wynajmującego, ale z drugiej strony jest ona uczciwa także wobec zainteresowanych. Każdy ma szansę, nie tylko ten, kto zgłosi się jako pierwszy. Ponadto tzw. casting jest koniecznością przy dużym zainteresowaniu. Obecny wysoki popyt na mieszkania na wynajem zmusza do organizowania tzw. castingów. Warto tutaj zaznaczyć, że popyt generują nie tylko dotychczas najbardziej istotne grupy najemców, a więc studenci czy absolwenci, którzy tradycyjnie jesienią gorączkowo rozglądają się za mieszkaniami. Obecnie coraz bardziej istotną grupę odbiorców na tym rynku stanowią cudzoziemcy, przede wszystkim Ukraińcy, którzy tu przyjeżdżają do pracy. Szacuje się, że jest ich w Polsce już nawet dwa miliony. Co ważne – Ukraińcy „nakręcają” rynek najmu nie tylko w dużych miastach, ale także w mniejszych ośrodkach, bądź w peryferyjnych lokalizacjach wielkomiejskich, które są tańsze, a które dotychczas nie cieszyły się tak dużym zainteresowaniem
Właściciel, który organizuje tzw. casting nie jest w stanie przewidzieć, czy pierwszy chętny się zdecyduje, więc umawia się ze wszystkimi. Następnie podtrzymuje ofertę do czasu obejrzenia nieruchomości przez chętnych, tak by być wobec nich uczciwym. Tzw. castingi świadczą więc przede wszystkim o dużym popycie na rynku najmu.
Niestety – nawet wybór spośród grupy chętnych nie daje nam pewności, że osoba, na którą się zdecydujemy, będzie dobrym, uczciwym najemcą. Zazwyczaj poza intuicją i pierwszym wrażeniem, kierujemy się wytycznymi, które sami ustalamy – co do preferowanej płci potencjalnego najemcy, wieku, sytuacji życiowej (osoba pracująca/student/rodzina z dziećmi itp.), nałogów, zwierząt w mieszkaniu. To najczęstsze zastrzeżenia, jakie pojawiają się w ogłoszeniach o wynajem.
To jednak zdecydowanie za mało, by móc „spać spokojnie”, w przekonaniu, że nasze mieszkanie trafiło w dobre ręce, lub jesteśmy odpowiednio zabezpieczeni, na wypadek, gdyby coś poszło nie tak. Co więc zrobić?
Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że tradycyjna umowa najmu faworyzuje lokatora. Jeśli trafimy na osobę nieuczciwą, która przestanie nam płacić, by pozbyć się jej z mieszkania możemy stracić całe lata. Jeśli ktoś finansuje przychodami z najmu kredyt mieszkaniowy na tę nieruchomość, może to oznaczać dla niego prawdziwą katastrofę. Zgodnie ustawą o ochronie praw lokatorów, wypowiedzieć umowę z tytułu braku płatności można dopiero, gdy miną co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo wyznaczenia mu na piśmie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. A więc – jeśli płatność jest w trybie miesięcznym, musimy czekać aż 4 miesiące bez pieniędzy, by dostarczyć wypowiedzenie. Dopiero po upływie okresu wypowiedzenia możemy iść ze sprawą do sądu. Lokator pozostaje przez cały ten czas nietykalny – aż do wyroku sądowego. Wszystko może trwać latami. Zwłaszcza, że to właściciel ma wskazać dla lokatora mieszkanie zastępcze, a eksmisje z racji okresu ochronnego nie wchodzą w grę jesienią i zimą.
Umowa najmu okazjonalnego różni się od „zwykłej” umowy przede wszystkim tym, że najemca „na starcie” wskazuje mieszkanie, do którego się wyprowadzi, w sytuacji żądania opuszczenia i wydania lokalu. Dostarcza też oświadczenie podpisane przez właściciela wskazanego mieszkania, że przyjmie go pod swój dach. Taka regulacja znacznie skraca drogę do pozbycia się nieuczciwego lokatora. Niestety w praktyce takie rozwiązanie rzadko jest stosowane, przede wszystkim dlatego, że wymaga dostarczenia odpowiednich oświadczeń oraz formuły notarialnej (koszt wynosi nieco ponad 200 zł). Wielu wynajmujących obawia się, że oczekiwaniem podpisania takiej umowy zrazi potencjalnych chętnych.
Podobnie ma się sprawa z udokumentowaniem swojej sytuacji finansowej. Coś co jest standardem na Zachodzie, ale także w formułach najmu instytucjonalnego (m.in. Fundusz Mieszkań na Wynajem) w przypadku najmu od osób fizycznych bardzo rzadko jest spotykane. To duży błąd, który popełniają właściciele. Wymaganiem przedstawienia np. paska wypłaty, albo zaświadczenia o zarobkach, nie tylko zwiększają swoje bezpieczeństwo, ale także wprowadzają na rynek wyższe standardy. Upowszechnienie takiego postępowania jest jak najbardziej w ich interesie, a uczciwy najemca, który naprawdę jest zainteresowany nieruchomością, nie powinien mieć problemu ze spełnieniem takiego oczekiwania.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
