Najemca musi oddać właścicielowi mieszkanie w stanie nie gorszym niż je otrzymał. Oczywiście w grę nie wchodzi wymiana elementów, które zostały zużyte w wyniku normalnego, prawidłowego użytkowania – np. przetarć na wykładzinie. Jeśli jednak coś zostało ewidentnie zniszczone – ma obowiązek to naprawić.
Wbrew pozorom – zakres odpowiedzialności najemcy za stan techniczny mieszkania jest spory. Ustawa szczegółowo określa, o jaki zakres prac chodzi. Tak więc najemca jest odpowiedzialny za naprawy i konserwacje:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Ustawa ponadto mówi, że: Najemca zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw i konserwacji na własny koszt, między innymi naprawy podłóg, wykładzin podłogowych, okien, drzwi, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, naprawy instalacji i urządzeń technicznych, legalizacji i wymiany wodomierza w lokalu. Na własny koszt najemca zobowiązany jest do usuwania awarii powstałych z jego winy.
Art 6. mówi natomiast, że: przed zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw.
Podstawą zabezpieczenia interesu właściciela nieruchomości jest kaucja. Warto jednak zadbać o prawidłowe zapisy umowne. Błędem będzie więc np. uznanie kaucji za płatność w ostatnim miesiącu najmu. W takiej sytuacji właściciel sam pozbywa się zabezpieczenia, a przecież i w ostatnim miesiącu może dojść do zniszczeń.
Należy dokonać oględzin mieszkania, przed odebraniem kluczy od lokatora. Najlepiej sfotografować elementy zniszczone. By uniknąć nieporozumień w sprawie tego, czy dany element był zniszczony już wcześniej, czy dokonał tego najemca, powinniśmy na samym początku, przy zawieraniu umowy, przekazując mu mieszkanie stworzyć dokładny protokół, z dokumentacją fotograficzną. Powinien zawierać przede wszystkim zestawienie istotnych przedmiotów, elementów wyposażenia oraz jak najobszerniejszą dokumentację fotograficzną, pokazującą wszystkie zniszczenia w mieszkaniu w momencie przekazania lokalu najemcy oraz ogólny stan nieruchomości. Lokator powinien zaakceptować tę dokumentację, może też dostarczyć własną, a w protokole powinien zawrzeć swoje uwagi co do stanu nieruchomości. Jeśli po zakończeniu najmu elementy wyposażenia domu będą zniszczone w sposób wykraczający poza normalne użytkowanie, albo odkryjemy inne zniszczenia dokonane przez najemców – np. dziury w ścianach, plamy, zerwane kontakty itp. mamy prawo oczekiwać doprowadzenia nieruchomości do stanu wyjściowego.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
