Najemca a wspólnota mieszkaniowa

Czy najemca mieszkania ma jakieś pole działania we wspólnocie mieszkaniowej? Odpowiedź brzmi nie – tymczasem wspólnota może najemcy napsuć sporo krwi. Takie sytuacje w realiach polskich wspólnot zdarzają się dość często.
Typowy przykład – w związku z tym, że miejsc parkingowych jest mało, wspólnota przyjmuje uchwałę zakazującą najemcom mieszkań parkowania tam. Uprawnienie w tym względzie mają mieć tylko właściciele nieruchomości. Inna sytuacja: wspólnota założyła bramę wjazdową na pilota, jednak pilotami zostali „obdarowani” tylko właściciele, nie najemcy. Kolejny problem z życia: zmieniono kłódkę w wózkowni: najemca nie dostał klucza. Uchwała wspólnoty zakazuje mu korzystania z wózkowni.
Takie przykłady to chleb powszedni wspólnot mieszkaniowych. Co może zrobić w tej sytuacji najemca? Na łonie wspólnoty nic, gdyż zgodnie z prawem nie jest jej członkiem. Członkiem wspólnoty jest wyłącznie właściciel nieruchomości.
Prawo pozwala nawet pozostałym właścicielom wysuwać wobec niego roszczenia, jeśli działania najemcy zakłócają normalne funkcjonowanie i życie w budynku. Jeśli lokator jest wyjątkowo uciążliwy, wspólnota może wstąpić na drogę sądową i domagać się rozwiązania przez sąd umowy najmu i wydania nakazu opróżnienia lokalu. Może to nastąpić jeśli najemca narusza w sposób rażący i uporczywy porządku domowy – przez co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
Warto dodać, że ta sama podstawa, zgodnie z polskim prawem może posłużyć nawet do pozbawienia własności i wyrzucenia właściciela z mieszkania.
Czy jednak wspólnota może zabronić najemcy prawa do korzystania np. z parkingu? Odpowiedź brzmi – nie. Takie działanie jest naruszeniem prawa. Najemca, poprzez fakt wynajmu, wchodzi w sytuację prawną właściciela w zakresie możliwości korzystania z lokalu i części wspólnych. Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się przepisy o ochronie prawa własności. Ograniczanie najemcom prawa wjazdu i parkowania na częściach wspólnych ogranicza ich prawo najmu, a co się z tym wiąże, stanowi naruszenie prawa.
Art.12. ustawy o własności lokali mówi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Z kolei art. 206 kodeksu cywilnego określa, że
każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Jeśli wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały blokujące możliwość normalnego funkcjonowania najemcy, ten sam nic nie zdziała, ale może interweniować u właściciela. On z kolei powinien jak najszybciej zaskarżyć uchwałę wspólnoty. Ma na to 6 tygodni.
Dobrym sposobem na uniknięcie podobnych problemów na przyszłość jest uczynienie najemcy swoim pełnomocnikiem w relacjach ze wspólnotą. Dzięki temu uzyska on prawo do brania udziału i głosowania podczas zebrań. Będzie mógł też reagować na bieżąco na podejmowane decyzje.