Umowa najmu okazjonalnego służy szybkiemu pozbyciu się nieuczciwego najemcy z mieszkania, po to by zminimalizować straty i znaleźć nowego lokatora. Jest to jedyna obecnie dostępna forma transakcji dla osób fizycznych, które wynajmują i nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej. Osoby, które mają taką działalność, mogą natomiast od jesieni zeszłego roku podpisać tzw. umowę najmu instytucjonalnego.
Jest ona zbliżona do najmu okazjonalnego, z tym że zawiera istotne uproszczenia, jednak – tak jak powiedzieliśmy – dotyczy ona tylko osób/podmiotów, które prowadzą działalność gospodarczą, polegającą na wynajmie.
Jeśli wynajmujemy jako osoba fizyczna, nie mamy zarejestrowanej firmy itp., pozostaje nam najem okazjonalny – oczywiście jeśli zależy nam na bezpieczeństwie. I tu jest problem. Najem okazjonalny wymaga kilku formalności po obu stronach. Musi być zawarty notarialnie, co wiąże się z kosztem rzędu kilkuset zł (1/10 minimalnego wynagrodzenia), dodatkowo najemca musi przedstawić oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, wskazać mieszkanie do którego się wyprowadzi, jeśli dojdzie do eksmisji oraz dostarczyć oświadczenie właściciela tego mieszkania, w którym zadeklaruje on, że przyjmie taką osobą.
Kwestia formalności zraża wielu wynajmujących. Sądzą oni, że przedstawiając takie warunki zrażą klientów. To złe rozumowanie, bo chodzi o nasze bezpieczeństwo i minimalizację strat, gdyby ktoś okazał się nieuczciwy. Dlatego warto nawet dłużej poczekać na najemcę, za to podpisać bezpieczniejszą umowę.
Na czym polega przewaga najmu okazjonalnego względem „zwykłego”?
W tym pierwszym, jeśli lokatorowi powinie się noga, przestanie płacić lub w jakiś inny sposób będzie generował nam straty (np. dewastacja mieszkania), po ustawowych okresach wypowiedzenia, jeśli nie opuści lokalu pozostaje nam droga sądowa, która zakończy się wyrokiem eksmisyjnym. Wszystko to może trwać bardzo długo i nie będzie miało znaczenia, że przez ten czas najemca np. nie będzie płacił, generując nam straty. Nie zareaguje policja, a jeśli sami spróbujemy usunąć takiego lokatora siłą, możemy mieć problemy z prawem. Podobnie – niezgodne z prawem będzie np. odcięcie mediów. Tak więc jesteśmy na straconej pozycji. Co więcej – nawet wyrok eksmisyjny może nie kończyć tej gehenny. Jeśli lokator nie ma się gdzie wyprowadzić, a przysługuje mu lokal socjalny, trzeba będzie czekać, aż gmina taki lokal udostępni, co może trwać kolejne miesiące, a nawet lata. Dodatkowo obowiązuje jesienno-zimowy okres ochronny, kiedy eksmisji się nie przeprowadza.
Generalnie więc – batalia o zwykłą sprawiedliwość może trwać latami, co – jeśli mieszkanie jest na kredyt, a przychody z najmu służą opłaceniu tego kredytu, może skończyć się wręcz bankructwem wynajmującego.
Najem okazjonalny – dzięki temu, że sam najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i wskazuje mieszkanie do którego się wyprowadzi pozwala minimalizować straty. Jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków i nie płaci, po okresie wypowiedzenia właściciel wyznacza mu termin (nie krótszy niż 7 dniowy) na opróżnienie lokalu. Jeśli to nie nastąpi – zwraca się o nadanie klauzuli wykonalności umowie, co jest podstawą do egzekucji. Jeśli klauzula wykonalności została przez sąd nadana, do akcji może wkroczyć komornik.
Oczywiście nie należy sądzić, że strat wynikających z działania nieuczciwego najemcy da się uniknąć. Obejmują go okresy wypowiedzenia, a ponieważ umowa najmu okazjonalnego jest umową na czas oznaczony, nie można jej wypowiedzieć bez podania przyczyny.
Na gruncie ustawowym wynajmujący ma możliwość przerwania umowy z miesięcznym okresem wypowiedzenia, jedynie w kilku sytuacjach:
najemca mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, albo swoim zachowaniem lub zaniedbaniem dopuszcza do powstawania szkód, lub też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat z tytułu używania lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a został wezwany do uregulowania należności i poinformowany na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i został mu wyznaczony miesięczny termin do zapłaty,
lokator wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela
Jak więc widzimy – w praktyce, by móc wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji musimy poczekać aż 5 miesięcy! W tym czasie nasze straty rosną, dlatego warto dodać dodatkowy punkt, zgodnie z którym wypowiedzenie następuje z „ważnych przyczyn”. Takie rozwiązanie jest akceptowane przez sądy.
Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN
