Najem okazjonalny pozwala w miarę szybko pozbyć się nieuczciwego najemcy z mieszkania, ale nie pozwala całkowicie uniknąć strat finansowych. Podstawą egzekucji jest klauzula wykonalności aktu notarialnego, nadana przez sąd. By ją uzyskać konieczne jest z kolei prawidłowe wypowiedzenie umowy najmu, a więc z odpowiednich przyczyn i we właściwym terminie.
Umowa najmu okazjonalnego tym różni się od „zwykłego” najmu, że najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji. Oznacza to, że w momencie, gdy akt notarialny zyskuje klauzulę wykonalności, daje to podstawę komornikowi do wszczęcia działań egzekucyjnych. Najemca ma automatycznie opuścić mieszkanie. Podpisując umowę najmu okazjonalnego, w oświadczeniu mającym formę aktu notarialnego wskazuje on inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać. Ponadto dołącza do umowy oświadczenie właściciela tego drugiego mieszkania, który potwierdza, że przyjmie daną osobą pod swój dach.
Jeśli więc po okresie wypowiedzenia lokator nie opuści mieszkania, właściciel wyznacza mu termin (nie krótszy niż 7 – dniowy) na opróżnienie lokalu. Jeśli to nie nastąpi – zwraca się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Tytuł egzekucyjny pozwala zwrócić się do komornika o przeprowadzenie eksmisji. Niezwykle istotne jest, że w przypadku najmu okazjonalnego przepisy nie przewidują okresów ochronnych do przeprowadzenia eksmisji. Nie trzeba też czekać na znalezienie dla lokatora zastępczego mieszkania, wszak wskazał on lokal, w którym będzie mógł zamieszkać i dostarczył oświadczenie właściciela, że ten przyjmie go do siebie. Wszystko przebiega dużo szybciej niż przy „zwykłym” najmie, gdzie trzeba czekać na wyrok sądu. Często ciągnie się to latami, podczas których wynajmujący liczy straty.
Tu jest szybciej, ale nie oznacza to, że zupełnie bez strat finansowych. Podstawą do działania jest skuteczne wypowiedzenie umowy najmu bądź jej wygaśnięcie. Najem okazjonalny to najem na czas oznaczony, czyli na konkretny okres. Takich umów – co do zasady – nie można wypowiedzieć.
Kwestię tę regulują dwa akty prawne: kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów. Na gruncie ustawowym wynajmującemu możliwość wypowiedzenia takiej umowy z miesięcznym okresem daje jedynie kilka sytuacji:
najemca mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, albo swoim zachowaniem lub zaniedbaniem dopuszcza do powstawania szkód, lub też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat z tytułu używania lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a został wezwany do uregulowania należności i poinformowany na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i został mu wyznaczony miesięczny termin do zapłaty,
lokator wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela
Jak więc widzimy – rozpatrując sytuację z punktu widzenia potencjalnego wynajmującego scenariusz nie rysuje się korzystnie. Jeśli ma najemcę, który nie płaci – zanim uruchomi możliwości tkwiące w umowie najmu okazjonalnego – musi poczekać przynajmniej pięć miesięcy ( trzy okresy płatności plus dodatkowy miesięczny termin na zapłatę plus miesięczne wypowiedzenie)!
Co prawda – orzeczenia sądowe (Sąd Najwyższy) dają możliwość wskazania w takiej umowie okoliczności, które będą podstawą do wypowiedzenia stosunku najmu, a nawet pozwalają użyć ogólnego określenia wypowiedzenia „z ważnych przyczyn”, jednak w praktyce nie jest to jednoznaczne. Przede wszystkim, jeśli nasz nieuczciwy najemca będzie chciał nam dodatkowo zepsuć życie, może nie uznać przyczyny wypowiedzenia, zakwestionować ją – co skomplikuje całą procedurę. Po drugie: nie można zasłaniać się ogólną klauzulą, zrywając wynajem. Jakiś pretekst do tego musi być i powinien być on wskazany w wypowiedzeniu. Pretekstem nie mogą być kwestie finansowe, inaczej uregulowane niż przewiduje ustawa. Tzn. nie możemy wpisać sobie w umowie, że np. podstawą wypowiedzenia będzie sytuacja, gdy po 10 dniu danego miesiąca pieniądze nie dotrą na nasze konto.
Podstawa do wypowiedzenia ze względu na brak płatności została już określona ustawowo. Przyjęcie krótszych okresów wypowiedzenia w tym zakresie będzie niezgodne z prawem.
Na koniec ważne zastrzeżenie: jeśli trafi nam się nieuczciwy najemca, pod żadnym pozorem nie powinniśmy podejmować kroków o charakterze siłowym. Działania typu zmiana zamków w drzwiach, odcięcie prądu itp. mogą obrócić się przeciwko nam. Dopóki nie ma wyroku sądowego lub klauzuli wykonalności uprawniającej do wszczęcia egzekucji, dopóty nic nie można zrobić. Bezskuteczne okaże się również wzywanie policji na miejsce. Nie podejmie ona żadnych kroków.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
