Wrocław to jeden z największych w Polsce i najatrakcyjniejszych rynków mieszkaniowych, także bardzo prężny rynek najmu. Zapotrzebowanie na mieszkania pod wynajem jest wysokie. Generują je studenci, absolwenci, pracownicy firm i wreszcie przybysze z zagranicy. Do najdroższych rejonów miasta należy starówka, centrum, Krzyki, Karłowice, Sępolno, Biskupin, Zacisze. Najtańsze są m.in. Leśnica, Stabłowice, Sołtysowice, Psie Pole.
– Przed wrocławskim rynkiem najmu świetlane perspektywy. Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych latach utrzyma się wysoka koniunktura na mieszkania na wynajem we Wrocławiu. Zapotrzebowanie będzie duże, co wynika przede wszystkim z tego, że generowane jest nie tylko przez studentów, ale też rosnącą rzeszę pracowników, w tym przybyszów zza wschodniej granicy. Wrocław to jeden z największych ośrodków akademickich i najdynamiczniejszych rynków pracy w naszym kraju. Całościowy obraz rysuje się więc bardzo optymistycznie. Z inwestycyjnego punktu widzenia, stolica Dolnego Śląska to atrakcyjna lokalizacja na zakup nieruchomości pod wynajem. O sukcesie inwestycyjnym przesądza przede wszystkim cena kupna w relacji do potencjału nieruchomości i możliwego do uzyskania czynszu najmu. Dlatego kupujący powinni szukać mieszkań, jak najtańszych względem średnich cen w danej lokalizacji, a jednocześnie takich, które pozwalają uzyskiwać jak najwyższy możliwy czynsz – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.
Wrocławski rynek mieszkaniowy
Zanim przejdziemy do analizy czynszów najmu, przyjrzyjmy się ogólnym cechom rynku mieszkań w stolicy Dolnego Śląska. Jest to jeden z największych i najatrakcyjniejszych rynków mieszkaniowych w Polsce. Cechuje się bardzo rozbudowaną ofertą mieszkań w najróżniejszych standardach. Mamy więc np. segment luksusu na rynku pierwotnym sygnowany takimi prestiżowymi inwestycjami, jak choćby m.in. Sky Tower czy OVO Apartments z cenami sięgającymi nawet 20 tys. zł, a na rynku wtórnym najdroższe nieruchomości apartamentowe znajdziemy choćby w kamienicach na wrocławskim rynku. Stawki sięgają kilkunastu tysięcy złotych od metra.
Wg danych NBP za II kw. 2017 wynika, że za metr kwadratowy nowego mieszkania we Wrocławiu płaci się średnio ponad 6300 zł. Stawka za 1 mkw. mieszkania z rynku wtórnego wynosi blisko 5500 zł. Wrocławskie mieszkania drożeją. W II kw. 2013 roku, a więc 4 lata temu za nowe mieszkanie w stolicy Dolnego Śląska płaciło się średnio 5500 zł/mkw., a więc przez ten czas nieruchomości mieszkaniowe zdrożały o około 800 zł/mkw.
Wrocław to jedno z najdroższych miast w Polsce. Co prawda ceny nowych lokali są tu niższe niż w Warszawie (7700/mkw.), Krakowie (6500/ mkw.) i Gdańsku (6400 zł), ale na tym samym poziomie, co w Poznaniu i wyższe od pozostałych miast regionalnych. Jeśli chodzi o rynek wtórny – wg danych NBP przeciętna stawka to 5500 zł/ mkw. Od końca 2013 r. zanotowano wzrost o niecałe 500 zł na metrze kwadratowym.
Jakie są najdroższe i najtańsze dzielnice miasta? Poza ścisłym centrum do topowych lokalizacji mieszkaniowych należą takie dzielnice jak Krzyki, a także osiedla: Zacisze, Biskupin, Sępolno, Oporów. Klienci cenią też lokalizacje w szeroko rozumianym centrum a więc w rejonie od Rynku do Przedmieścia Oławskiego na wschód, ronda Powstańców Śląskich i ulicy Hallera na południe, skrzyżowania ulic. Legnickiej i Strzegomskiej na zachodzie, oraz do placu Grunwaldzkiego i Śródmieścia na północy. To „szerokie centrum’ wyróżnia się dobrym skomunikowaniem i bliskością innych ważnych punktów na mapie miasta, za co klienci są w stanie zapłacić nieco więcej, pod warunkiem odpowiedniego standardu nieruchomości.
Tańsze są osiedla mieszkaniowe z wielkiej płyty. Na rynku wtórnym średnie stawki wynoszą około 5000 zł/mkw. Tego typu oferty nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, Oprócz cen, kupujących zachęca dobre skomunikowanie, i obecność potrzebnej infrastruktury – sklepów, przeszkoli, placów zabaw, parków. Często konkurencyjne oferty na nowych peryferyjnych osiedlach cierpią na braki w tym zakresie.
Najtańsze dzielnice miasta, gdzie znajdziemy mieszkania wyceniane poniżej 5000 zł/mkw. to osiedla peryferyjne – m.in. Stabłowice, Jagodno, Leśnica, Sołtysowice, Psie Pole, Księże, Brochów. Każdy z tych rejonów jest oddalony od centrum miasta. Równocześnie jednak deweloperzy sporo tu budują, głównie osiedli w segmencie popularnym, a więc najtańszym, spełniającym wymogi programu MDM.
Wrocław jest miastem z umiarkowanym wpływem pro MDM. Wynika to głównie z tego, że limity cenowe Mieszkania dla Młodych były zbyt niskie w stosunku do stawek średnich, by duża liczba nieruchomości mogła być objęta dopłatami.
– Z naszych danych wynika, że warunki cenowe programu na rynku pierwotnym spełniało około 15 proc. mieszkań, na rynku wtórnym odsetek ten był jeszcze niższy i wynosił nie więcej niż 10 proc. Kupujący, poszukujący mieszkań w MDM byli skazani na zakup w dalszych, peryferyjnych osiedlach – komentuje Leszek Michniak.
Najtańsze mieszkania na wynajem
Z danych WGN wynika, że przeciętne czynsze najmu w stolicy Dolnego Śląska wynoszą około 30 zł/mkw. Oznacza to, że za 40 – 50 metrowe mieszkanie dwupokojowe płaci się zazwyczaj 1200 – 1500 zł miesięcznie plus koszty mediów i czynsz administracyjny.
Stawki poniżej 30 zł/mkw. najczęściej spotkamy w dzielnicach peryferyjnych, gdzie ceny mieszkań są najniższe. Należą do nich m.in. dalsza Fabryczna, Jagodno, Psie Pole itp. Przykładowo: na osiedlu Poświętne na północy miasta, 58 – metrowe mieszkanie w nowym budownictwie zostało wystawione na wynajem, w cenie 1500 zł, co daje wyraźnie obniżoną stawkę 26 zł, wynoszącą za metr kwadratowy.
– Dla inwestorów zainteresowanych zarabianiem na wynajmie, kupno lokalu w takiej okolicy nie musi być złym rozwiązaniem. Ceny mieszkań są tu odpowiednio niższe, dlatego stopy zwrotu nie będą mniejsze. Należy również pamiętać, że miasta szybko się rozbudowują. Za kilka lat wspomniane lokalizacje nie będą peryferyjne. Wraz z rozwojem infrastruktury i zabudową, ceny powinny rosnąć, a wraz z nimi będą rosły również czynsze najmu – komentuje Leszek Michniak.
Wynajem w TBS szansą dla klientów?
W tym miejscu kilka zdań należy poświęcić formom tzw. najmu instytucjonalnego, które coraz częściej wchodzą na rynek. Zaliczymy do nich m.in. Fundusz Mieszkań na Wynajem, czy też planowane mieszkania w nowym programie Mieszkanie Plus, wreszcie inwestycje typu TBS, gdzie najemca, po wniesieniu wkładu partycypacyjnego, zyskuje prawo do mieszkania (nie prawo własności, ale prawo użytkowania może być dziedziczne).
We Wrocławiu przykładem takiej inwestycji mogą być nowe mieszkania w systemie TBS budowane na osiedlu Leśnica. Z danych analityków WGN wynika, że czynsze najmu są na tyle konkurencyjne, że nawet uwzględniając wkład partycypacyjny, rozwiązanie takie będzie bardziej opłacalne niż wynajem wieloletni na wolnym rynku i mniej kosztowne od zakupu mieszkania finansowanego kredytem.
Przykładowo: czynsz najmu 51 – metrowego mieszkania pod klucz, w TBS w Leśnicy wynosi 702 zł, co daje 14 zł za metr kwadratowy, a więc o ponad 50 proc. niższą stawkę od rynkowych. Za takie pieniądze, klient staje się „dożywotnio” najemcą mieszkania z balkonem, lub ogródkiem Mieszkanie jest wykończone w standardzie do zamieszkania, na podłogach w kuchni i łazience wykładziny PCV, w pokojach panele lub wykładzina podłogowa.
Należy pamiętać jednak również o spełnieniu warunków – oprócz wkładu, liczy się kryterium dochodowe. Osoba starająca się o takie mieszkanie nie może też mieć prawa własności do innej nieruchomości mieszkaniowej.
W kontekście najmu instytucjonalnego warto wspomnieć również o nowej na polskim rynku ofercie skierowanej do inwestorów – a mianowicie nieruchomości w systemie condo. Chodzi zazwyczaj o apartamenty lub pokoje hotelowe na wynajem. W takiej formie klient, który partycypuje w kosztach budowy staje się jednocześnie właścicielem pokoju hotelowego, jednocześnie podpisuje z deweloperem umowę, dzięki której ten wynajmuje nieruchomość, a właścicielowi oferuje określony zwrot w określonym czasie. Proponowane stopy zwrotu są wysokie. Wynoszą często nawet 8 – 8,5 proc.
– Choć stopy zwrotu są kuszące, warto dokładnie zapoznać się z warunkami takiej oferty. Przede wszystkim chodzi o podział kosztów, związanych z remontami nieruchomości oraz utrzymaniem części wspólnych. Ponadto pamiętajmy, że kupujący niekoniecznie musi uzyskać prawo własności mieszkania. W przypadku pokoi nie spełniających wymogów powierzchni i obecnych na polskim rynku tzw. mikro kawalerek, kupujący de facto kupuje lokal użytkowy, co oznacza wyższe podatki – przestrzega Leszek Michniak.
Najdroższe lokalizacje mieszkań na wynajem we Wrocławiu – Stare Miasto
Piękna wrocławska starówka to oczywiście najbardziej prestiżowy obszar Wrocławia. Nic dziwnego, że czynsze najmu są tu bardzo wygórowane. O ile średni czynsz w skali całego miasta wynosi około 30 do 35 zł/mkw. miesięcznie, o tyle na starówce spotyka się mieszkania na wynajem kilkukrotnie droższe. Przykładowo: za 73– metrowy apartament na starym mieście czynsz najmu to 8000 zł. Daje to stawkę w wysokości 109 zł/mkw.
Podobny poziom cenowy dotyczy nieruchomości luksusowych w innych rejonach miasta. Wynajem 110 – metrowego mieszkania na nowym osiedlu willowym na Krzykach to koszt również około 8 tys. zł, czyli po 71 zł/ mkw. miesięcznie.
– Oprócz topowych lokalizacji podwyższone ceny zauważamy też częściej w przypadku mieszkań małych, zwłaszcza kawalerek, ale tylko pod warunkiem, że wyróżnia je naprawdę wysoki standard i świetna lokalizacja. Taka oferta może być adresowana np. do biznesmenów przebywających na wyjazdach służbowych, pracowników korporacji, wreszcie turystów w systemie najmu na doby – komentuje Leszek Michniak.
Przykładem nieruchomości tego typu będzie 40 – metrowe mieszkanie w wysokim standardzie w dzielnicy Fabryczna. Czynsz najmu tej nieruchomości określono na 2100, co daje – znacznie podwyższoną w stosunku do średnich stawek najmu mieszkań we Wrocławiu – cenę ponad 50 zł za metr kwadratowy.
Czemu mniejsze mieszkania mają zazwyczaj nieco wyższe czynsze (biorąc pod uwagę cenę za 1 mkw.)? Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze: w przypadku małego mieszkania, łatwiej jest „ukryć” podwyższoną stawkę przed klientem, ponieważ cena całości i tak – z racji niewielkiej powierzchni – będzie niska. Po drugie: inwestorzy na wynajem zdają sobie sprawę, że na tym rynku właśnie stosunkowo małe mieszkania są najczęściej poszukiwane. Co prawda nadal studenci stanowią najbardziej istotną grupę najemców, ale powoli do lamusa odchodzi model tzw. mieszkania studenckiego, czyli dużej nieruchomości, wynajmowanej na pokoje różnym ludziom. Współcześni najemcy szukają najczęściej samotnie, lub w dwie, trzy osoby. Są wygodni i nie preferują życia z ludźmi, których nie znają. Małe dwa pokoje to optymalne rozwiązanie dla dwóch, trzech osób.
Centrum miasta – podwyższone czynsze najmu
Poza starówką więcej za wynajem mieszkań trzeba płacić w szeroko pojętym centrum miasta, a więc obszarze rozciągającym się od Rynku po Przedmieście Oławskie na wschodzie, Ulicę Hallera na południu, skrzyżowanie ulic Strzegomskiej/Legnickiej na zachodzie i Śródmieście oraz Plac Grunwaldzki na północy.
– Z danych analityków WGN wynika, że na tak zakreślonym obszarze częściej spotykamy stawki najmu wynoszące 40 – 45 zł/mkw. a więc o kilkadziesiąt procent podwyższone. Wynika to z faktu, że lokalizacje na tym terenie pozostają w ścisłej śródmiejskiej zabudowie, wyróżniają się stosunkową bliskością innych, ważnych węzłów komunikacyjnych Wrocławia – komentuje Leszek Michniak.
Cenowo wyróżnia się szczególnie dzielnica Krzyki. Czynsz najmu 40 – metrowego mieszkania w bloku z wielkiej płyty przy ul. Kamiennej to 1600 zł. Stawka jest nieco podwyższona, co wynika z dobrej lokalizacji. Oferta może być atrakcyjna m.in. dla studentów z uwagi na sąsiedztwo szkół wyższych – np. Uniwersytetu Ekonomicznego. Pozostając na Krzykach – w podobnej lokalizacji, a więc w okolicy ronda Powstańców Śląskich – spotykamy zbliżone wyceny. 30 – metrowa kawalerka przy ulicy Wandy, została wyceniona na 1300 zł, czyli po 43 zł/mkw.
Zielone płuca Wrocławia
Na pewno do droższych lokalizacji wrocławskich należą dzielnice willowe. Chodzi o rejony takie jak Biskupin, Zacisze, Karłowice, Oporów. Wszystkie one cechują się starszą willową zabudową, ale też bardzo ciekawym „zielonym” położeniem, w sąsiedztwie parków, rzeki, terenów rekreacyjnych. Dzięki temu pozostają bardzo atrakcyjne dla ludzi pragnących odpocząć od gwaru miasta, a jednocześnie chcących pozostać stosunkowo blisko, a nie wyprowadzać się na peryferie.
Tu również obserwujemy podwyższone czynsze najmu, w stawkach wynoszących około 35 – 40 zł/mkw. miesięcznie.
Blokowiska
Osiedla z wielkiej płyty zajmują spory rejon miasta. Można wyróżnić m.in. takie blokowiska jak Gaj, Gądów, Kozanów, Nowy Dwór, Popowice. Choć bloki nie mają najlepszej opinii, jeśli chodzi o jakość budownictwa, to jednak ciągle cieszą się bardzo dużą popularnością zarówno kupujących, jak i najemców. Z pewnością wynika to z faktu przystępnych cen, ale nie tylko. Wielkie osiedla mieszkaniowe mogą z powodzeniem rywalizować z nowymi osiedlami deweloperskimi na peryferiach, przede wszystkim infrastrukturą. Są lepiej skomunikowane i wyposażone w sklepy, przedszkola, place zabaw, parki itp. Na nowych osiedlach od deweloperów często bywają pod tym względem braki.
Czynsze najmu mieszkań na wrocławskich blokowiskach odpowiadają średnim dla całego miasta, a więc wynoszą około 30 zł/mkw. Przeciętne mieszkanie na osiedlu typu Nowy Dwór bądź Gądów można wynająć za 1300 – 1500 zł miesięcznie.
– Należy pamiętać o tym, że blok blokowi nie równy. Wielka płyta po wojnie wyrastała na terenie całego miasta, także w centrum, a więc w rejonach, które wyróżniają się świetnymi lokalizacjami. Takie mieszkania, niezależnie od tego, że postawione w nieatrakcyjnej technologii i często z brakami (np. wind w budynkach czteropiętrowych) nada będą uzyskiwać podwyższone ceny sprzedaży oraz czynsze najmu, właśnie ze względu na bardzo dobre lokalizacje – dodaje Leszek Michniak.
Mieszkania do remontu – szansa dla inwestorów pod wynajem
Przed wrocławskim rynkiem mieszkaniowym stoją świetne perspektywy. W najbliższych latach koniunktura na pewno się utrzyma. Inwestor chcący wejść na ten rynek powinien pamiętać jednak o tym, by zainwestować mądrze, a więc wybrać nieruchomość o dobrych parametrach. Nie chodzi tylko o lokalizację i standard, ale i o cenę. Kupujemy więc jak najtaniej, by zarobić jak najwięcej. Dobrym zasobem mieszkaniowym pod względem inwestycyjnym mogą być więc mieszkania do remontu. Ceny takich nieruchomości są zazwyczaj mocno, nawet o kilkadziesiąt procent, obniżone. Zdarzają się okazje, a więc lokale o bardzo dużym potencjale, które po wyremontowaniu znacznie zyskują na wartości i pozwalają na sformułowanie oferty z podwyższonym czynszem. Należy szukać takich mieszkań w dobrych lokalizacjach, ale starszym budownictwie – choćby na Starym Mieście, czy na wrocławskim Śródmieściu.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
