Z trójki najmocniejszych rynków mieszkaniowych w kraju, a więc Warszawy, Krakowa i Wrocławia, wynajem mieszkania właśnie w tym ostatnim jest najbardziej opłacalny. Najmniejsze zwroty można uzyskać natomiast w stolicy. Tajemnica sukcesu na rynku najmu tkwi w kupnie nieruchomości jak najtańszej, po to by wynająć ją jak najdrożej…
Powyższe wnioski wynikają z poglądowego wyliczenia przeciętnej rentowności i czasu zwrotu z inwestycji w 50 – metrowe, dwupokojowe mieszkanie na wynajem – na podstawie średnich cen nieruchomości i czynszów najmu opublikowanych w ostatnim raporcie Amron – Sarfin, za II kw. 2017 r. Wyliczenie ma charakter orientacyjny i jest uproszczony. Poza ceną nieruchomości nie wzięliśmy pod uwagę dodatkowych kosztów – takich jak m.in. podatek koszty remontowe, czy też okresów kiedy mieszkanie stoi puste. Wynik? Wrocław wypada najkorzystniej – Warszawa najgorzej.
W stolicy Polski czynsze najmu są oczywiście najwyższe w kraju, ale równocześnie i mieszkania są najdroższe. Z danych Amron – Sarfin wynika, że za dwa pokoje najemcy warszawscy płacą średnio 1572 zł miesięcznie. Średnie stawki transakcyjne mieszkania dwupokojowego wynoszą 7547 zł/mkw., co oznacza, że przeciętna cena takiego mieszkania wyniesie 377350 zł. Bez uwzględniania dodatkowych kosztów, zakładając, że mieszkanie będzie cały czas wynajęte, inwestycja zwróci nam się po 20 latach, a roczny zwrot wyniesie 0,5 proc.
Kraków – jeden z największych ośrodków akademickich i topowe miasto turystyczne – kusi atrakcyjnym rynkiem najmu. Osoba Rynek najmu mieszkań daje szansę obecnie na niezły zarobek. Ze stopami zwrotu na poziomie 5 – 6 proc. wypada atrakcyjniej niż np. lokaty bankowe czy obligacje. Nie wszędzie jednak potencjalne zyski są równie wysokie. Z trójki wiodących rynków najmu – Warszawa, Kraków, Wrocław – najkorzystniej wypada ten ostatni, a najmniej korzystnie stolica.
Wynajem mieszkań w dużym stopniu „odpowiada” za obecną świetną koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy pobijają rekordy sprzedaży. W zeszłym roku sprzedali w największych miastach o ponad 20 proc. mieszkań więcej. Rośnie też podaż.
Klienci, rozczarowani brakiem zyskowności lokat, nieopłacalnością innych rozwiązań, w większym stopniu niż kilka lat temu stawiają na inwestycje w nieruchomości. Pośrednio świadczy o tym rosnący udział zakupów gotówkowych. Jest to oznaka, że inwestorzy decydują się wyciągnąć środki z innych instrumentów – np. lokat, by zainwestować je w nieruchomości. Te są postrzegane jako aktywa stabilne, które z czasem zyskują na wartości, a ponadto dają możliwość zarabiania na wynajmie.
Z danych banku centralnego wynika, że w pierwszym kwartale roku udział zakupów gotówkowych na rynkach mieszkaniowych 7 największych miast kraju wyniósł 67 proc. i rośnie on od początku prowadzenia tych badań, czyli od I kw. 2013. W ostatnim okresie inwestorzy za gotówkę kupili mieszkania na łączną kwotę ponad 4,3 mld zł.
Obecne warunki kredytowania i sytuacja na rynku najmu sprzyjają także kupującym na kredyt. Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie raty kredytu. Potencjalne miesięczne przychody z najmu pozwalają aktualnie regulować zobowiązanie kredytowe i uzyskiwać jeszcze zarobek. Taka sytuacja nie potrwa wiecznie, ale z zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej wynika, że stopy procentowe jeszcze stosunkowo długo z nami będą. Na obecnym poziomie mogą zostać utrzymane nawet do końca przyszłego roku.
Gdzie wynajmować?
Inwestor, który szuka mieszkania z myślą o wynajmowaniu, ma do wyboru szereg lokalizacji, metraży, typów nieruchomości. Tak więc możliwości jest bardzo wiele. Z danych WGN wynika np. że stosunkowo najłatwiej wynająć mieszkania względnie niewielkie do 50 mkw. Co do lokalizacji – najwyższe czynsze uzyskamy w centrach miast i niektórych dzielnicach uważanych za prestiżowe. W Warszawie wskażemy na pewno na Śródmieście, Wilanów czy Mokotów, we Wrocławiu Stare Miasto, Krzyki, Oporów, Biskupin, a w Krakowie Stare Miasto, Krowodrzę, Wola Justowską. To przykłady lokalizacji cieszących się prestiżem i popularnością, jednak należy pamiętać, że niekoniecznie kupno mieszkania pod wynajem w takim rejonie musi być dobrym posunięciem. Dlaczego? Bowiem ceny nieruchomości w tych częściach miast również są wysokie. Na warszawskim Śródmieściu sięgają ponad 10 tys. zł/mkw.
Tak więc chodzi o to, by kupić mieszkanie jak najtaniej, jednocześnie wybrać nieruchomość z takim potencjałem, który pozwoli ustanowić jak najwyższy czynsz. Powinniśmy szukać mieszkania względnie taniego w porównaniu do średnich stawek w danej okolicy. Szansą na okazję cenową mogą być mieszkania do remontu. Niejednokrotnie wartość nieruchomości znacznie rośnie po przeprowadzeniu prac i inwestor „wychodzi na plus” pomimo wkładu remontowego.
Zyskowność w wybranych miastach
Sprawdziliśmy, jak przedstawia się zyskowność najmu na trzech najsilniejszych rynkach w Polsce, tzn. w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. W celu dokonania symulacji w tym zakresie posłużyliśmy się danymi z raportu Amron – Sarfin na temat średnich cen mieszkań oraz czynszów najmu. Przyjęliśmy, że nasze modelowe mieszkanie ma 2 pokoje i powierzchnię 50 mkw.
W zestawieniu najkorzystniej wypada Wrocław – ma on najniższy średni poziom czynszów z wszystkich analizowanych miast, ale też najniższe ceny mieszkań. W stolicy Dolnego Śląska za przeciętne dwupokojowe mieszkanie płacimy wg Amron – Sarfin 5572 zł/mkw., natomiast czynsz najmu wynosi 1479 zł miesięcznie. Oznacza to, że na zakupie 50 mkw. (co wyniesie 278600 zł), możemy zarobić ponad 6,3 proc. rocznie, natomiast inwestycja zwróci nam się po nieco ponad 15 latach.
Na drugim miejscu pod względem rentowności inwestowania pod wynajem plasuje się Kraków. Średnie ceny nowych mieszkań dwupokojowych wynoszą tu 6057 zł, czyli koszt naszego modelowego mieszkania wyniósłby 302805 zł. Średni miesięczny czynsz najmu dwóch pokoi to 1506 zł, co oznacza, że roczna stopa zwrotu w stolicy Małopolski wynosi blisko 6 proc. (0,059), natomiast inwestycja ma szansę się zwrócić po niecałych 17 latach.
Zestawienie zamyka Warszawa, która mimo najwyższych czynszów najmu jest najmniej opłacalna z trzech analizowanych miast. Wszystko z powodu wysokich cen nieruchomości. Wg danych Amron – Sarfin za dwa pokoje najemcy płacą w stolicy średnio 1572 zł miesięcznie. Średnie ceny transakcyjne mieszkania dwupokojowego wynoszą 7547 zł/mkw., co oznacza, że przeciętna cena takiego mieszkania wyniesie 377350 zł. Bez uwzględniania dodatkowych kosztów, zakładając, że mieszkanie będzie cały czas wynajęte, inwestycja zwróci nam się po 20 latach, a roczny zwrot wyniesie 0,5 proc.
Oczywiście powyższe wyliczenie ma charakter poglądowy – nie wzięliśmy pod uwagę dodatkowych kosztów, które mogą zmniejszyć rentowność – np. podatku, kosztów remontowych, okresów gdy mieszkanie pozostanie niewynajęte itp. Pokazuje ono jednak, że niekoniecznie najdroższe lokalizacje mieszkaniowe, są najlepsze do inwestowania pod wynajem.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
