Podaż na rynku najmu mieszkań w okresie końca roku nie jest największa. Tradycyjnie wysyp ofert jest w okresie wakacyjnym, kiedy studenci zwalniają wynajmowane lokale. Obecnie jednak coraz wyraźniej zauważamy pewną odwrotność. Mimo końcówki roku w każdym z dużych miast Polski obserwujemy nadal dużą ofertę mieszkań do wynajęcia. Teraz wynajmujący a nie właściciele ustalają warunki. Wszystko przez dane demograficzne, które wskazują, że rynek najmu czeka dużo trudniejszy czas…
Warszawa jest największym rynkiem wśród dużych miast Polski. Według danych z WGN oraz innych pośredników można powiedzieć, że w stolicy ofert wynajmu jest nawet 5 razy więcej, niż w drugim pod względem liczby mieszkań na wynajem – Krakowie. Dalej w kolejności są Poznań, Wrocław i Gdańsk.
Nie ma problemu ze znalezieniem mieszkania. Eksperci podkreślają, że obecnie to klienci rządzą rynkiem najmu, a taki stan rzeczy wynika przede wszystkim z niżu demograficznego i malejącej liczby studentów. Jeszcze kilka lat temu sytuacja była odwrotna
Najnowsze dane Ministerstwa Nauki i Szkolnictwa Wyższego wykazują, że w ciągu najbliższych 10 lat liczba studentów w naszym kraju zmniejszy się o pół miliona osób –do 1,2. To oczywiście wskazuje, że rynek klienta będzie się tylko wzmacniał, natomiast wynajmujący będą musieli rywalizować o klientów.
Najprawdopodobniej taki stan rzeczy powinien wymusić obniżki czynszów mieszkań wynajmowanych, ale na razie jeszcze tego zjawiska nie obserwujemy. Dzieje się tak być może dlatego, że negatywne tendencje demograficzne dopiero zaczynają oddziaływać na rynek i wzmocnią się w kolejnych latach.
Jak obecnie kształtują się ceny? Najdrożej jest oczywiście w największych ośrodkach akademickich, czyli w największych miastach.
Średnia stawka z ostatniego półrocza dla całego kraju w WGN wynosi 25 zł za metr kwadratowy. Średnia z ostatniego miesiąca jest minimalnie mniejsza – 24 zł.
Najdroższa jest oczywiście stolica, gdzie przeciętnie metr kwadratowy kosztuje około 45 zł. Średnio natomiast za wynajem mieszkania trzeba zapłacić około 3000 zł. Tuż za nią najdroższy pozostaje Kraków, gdzie za metr wynajmowanego mieszkania płaci się około 35 zł za, a średnia cena wynajmowanej nieruchomości wynosi około 2500 zł. Stawka średnia we Wrocławiu jest zbliżona do krakowskiej i wynosi około 32 – 34 złotych od metra kwadratowego, a przeciętna wysokość czynszu za wynajmowane mieszkanie to 2100 – 2300 zł miesięcznie. W Gdańsku średnio za wynajmowane mieszkanie płaci się 30 zł/ m kw. a przeciętny koszt wynajmu miesięcznie wynosi 2000 zł. Rynek poznański kształtuje się najkorzystniej. Stawka przeciętna to około 27 zł, a koszt wynajmu mieszkania wynosi około 1800 zł miesięcznie.
Jak w najbliższych latach będzie wyglądał rynek najmu? Z pewnością wynajmujący powinni się przygotować na gorszy okres i bardziej agresywną walkę o klientów. Taki stan rzeczy wynika nie tylko z tendencji demograficznych, ale i z innych niezwykle ważnych czynników.
Stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie sprawiają, że już teraz bardziej opłaca się kupić mieszkanie, niż je wynajmować. Miesięczna rata kredytu okazuje się niższa niż przeciętny miesięczny czynsz za wynajem lokalu.
Kolejna ważna kwestia, o której powinni pamiętać inwestorzy, jest taka, że na rynku najmu już niedługo pojawi się nowy, bardzo silny gracz, który będzie dyktował ceny. Chodzi oczywiście rządowy program i Fundusz Mieszkań na Wynajem. Ma on zacząć obowiązywać już w przyszłym roku. Docelowo ma powstać około 20 tys. takich lokali o powierzchni nie większej niż 50-60 m kw. Na początku obejmie nieruchomości sześciu największych miast Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź). Mieszkania do wynajęcia od państwa mają być 20 – 30 proc. tańsze od przeciętnych cen najmu na rynku.
Widać wyraźnie, że na rynku najmu trend zaczynają się zmieniać. Póki co, nie przekłada się to znacząco na ceny, ale wszystko wskazuje na to, że takie przełożenie nastąpi. Ze zmiany „reguł gry” na pewno za to mogą się cieszyć klienci. Nie muszą już walczyć o atrakcyjny lokal na wynajem jak dotychczas. Ich dostępność jest bowiem większa niż w latach ubiegłych.
Marcin Moneta / Dział Analiz WGN
