Nic na siłę – to podstawowa zasada postępowania przy nieuczciwym najemcy. W polskich warunkach, gdzie prawo zawiera wiele absurdalnych zapisów i chroni w praktyce wyłącznie lokatora, kosztem właściciela nieruchomości, należy antycypować ewentualne zagrożenie już na etapie podpisywania umowy.
Terminy wypowiedzenia: Umowy najmu na czas określony z zasady nie można wypowiedzieć, przed czasem jej zakończenia. Są jednak sytuacje wyjątkowe, które to umożliwiają. Jeśli np. najemca zwleka z zapłatą czynszu, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów możemy mu wypowiedzieć umowę na czas określony, nie później niż na miesiąc naprzód, tylko w kilku przypadkach, m.in. gdy „jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. W praktyce oznacza to, że trzeba czekać aż 5 miesięcy, by móc wypowiedzieć umowę, gdy nieuczciwy lokator nie płaci!
Czasem niektórzy wynajmujący szukają furtki, która pozwoli im elastycznie ująć kwestię wypowiedzenia. Dobrym sposobem jest użycie w umowie określenia wypowiedzenie „z ważnych przyczyn”. W takiej sytuacji nie ograniczamy się do kilku sytuacji, co daje nam pole manewru.
W przypadku umowy na czas nieokreślony okres wypowiedzenia można ustalić dowolnie, ale nie może być on krótszy od ustawowego. Zgodnie z przepisami: W przypadku umowy najmu na czas nieoznaczony i czynszem miesięcznym, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Dostarczenie wypowiedzenia. Musi być ono sporządzone na piśmie, pod rygorem nieważności. Musi zawierać przyczynę. Można je wysłać listem polecony z potwierdzeniem odbioru – na adres korespondencyjny wskazany w umowie, ale najbezpieczniej dostarczyć je bezpośrednio do rąk najemcy, najlepiej przy świadku. Okres wypowiedzenia biegnie od daty doręczenia drugiej stronie pisma. W przypadku gdy najemca nie chce odebrać pisma (np. unika kontaktu z właścicielem) za doręczone uznaje się w terminie, w jakim najemca mógł odebrać takie pismo z urzędu pocztowego.
Najemca mimo wypowiedzenia nie wyprowadza się. Tu zaczyna się nasza droga przez mękę, której jedynym finałem może być eksmisja poprzedzona wyrokiem sądowym. Czasem trzeba na to czekać latami, a straty rosną. Jeśli ktoś czynszem najmu spłaca kredyt hipoteczny, może to oznaczać dla niego katastrofę.
Przede wszystkim należy od razu zadbać o opiekę profesjonalisty – prawnika, który pomoże nam z formalnościami. Ewentualne błędy proceduralne tylko wydłużą czas oczekiwania na pozbycie się nieuczciwego najemcy.
W grę nie wchodzą żadne rozwiązania siłowe. Jeśli wynajmujący wtargnie do mieszkania i samodzielnie będzie próbował zmienić zamki w drzwiach, najemca może skorzystać z obrony koniecznej, by odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Na mocy przepisów kodeksu cywilnego może też domagać się przywrócenia stanu poprzedniego. Nie ma tu znaczenia fakt, że nie płaci i nie wyprowadził się mimo wypowiedzenia. Dopiero wyrok sądowy zmienia ten stan rzeczy. Wtargnięcie do mieszkania, wymiana zamków itp. może również pociągać za sobą konsekwencje karne – jako naruszenie miru domowego. Grozi za to grzywna, kara ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności – do roku.
W świetle prawa nie można też odciąć lokatorowi media. Zgodnie z art. 6a ustawy u.o.o.p – wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, oraz innych instalacji. Znane są orzeczenia sądowe, które zakazują wynajmującemu odcinanie mediów do mieszkania, pomimo faktu, że najemca za nie płaci.
Najem okazjonalny. Nie istnieje obecnie w Polsce żadne uregulowanie, które chroniłoby interesy właścicieli mieszkań, poza najmem okazjonalnym. Co prawda taka umowa nie oznacza, że w trybie natychmiastowym pozbędziemy się nieuczciwego najemcy, ale pozwala znacznie skrócić czas na drodze sądowej. W umowie najmu okazjonalnego, poświadczanej notarialnie, najemca zobowiązuje się do dobrowolnego poddania egzekucji i wskazuje mieszkanie do którego się wyprowadzi po wypowiedzeniu. Do umowy dołącza oświadczenie właściciela takiego mieszkania, że go przyjmie pod swój dach.
W sytuacji, gdy lokator nie płaci wynajmujący wypowiada mu umowę i wskazuje termin, do którego ma się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobi – właściciel wręcza mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Termin nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania. Jeśli niniejsze żądanie nie przyniosło skutku, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. W tym momencie eksmisja może być przeprowadzona. Całość zapewne potrwa kilka miesięcy, ale nie kilka lat, jak to często bywa przy „zwykłej” umowie najmu.
Katarzyna Pawłowska, WGN
