Jakich informacji możesz oczekiwać od najemcy mieszkania?

Na rozwiniętych rynkach najmu niczym dziwnym nie jest oczekiwanie wynajmującego, że lokator udokumentuje swoją sytuację finansową – przedstawiając umowę o pracę czy informacje o zarobkach. U nas tego typu oczekiwania pojawiają się rzadko, mimo że zwiększają one bezpieczeństwo transakcji.

Dlaczego tak się dzieje? Przede wszystkim pokutuje przekonanie, że pytanie o zarobki należy do sfery prywatnej lokatora i jest zbyt wścibskie. Tymczasem w sytuacji normalnej transakcji biznesowej nie powinno być niczym dziwnym, lokator nie powinien być też zdziwiony, że taka kwestia się pojawia. Wręcz przeciwnie – jeśli zależy mu na nieruchomości powinien chcieć i móc udokumentować swoje dochody. Oprócz kwestii zarobkowych najemca może np. oczekiwać raportu z Biura Informacji Kredytowej. Wynajmujący wręcz powinien oczekiwać takich informacji, zwłaszcza że w sytuacjach konfliktowych polskie prawo o wiele bardziej chroni interesy lokatora niż właściciela nieruchomości.

Tego typu praktyki stosuje się standardowo na rozwiniętych rynkach najmu. Chodzi głównie o Europę Zachodnią, gdzie spory odsetek ludności przez długie lata żyje w mieszkaniach wynajmowanych. W Polsce zdecydowanie ceni się własność, natomiast wynajem mieszkań obejmuje zaledwie kilka procent obywateli.

Na szczęście i nasz rynek ewoluuje, co może oznaczać w perspektywie czasu poprawę standardów i bezpieczeństwa najmu po stronie właściciela. Powstają zręby najmu instytucjonalnego, gdzie umowa najmu okazjonalnego plus potwierdzenie kondycji finansowej najemcy to podstawowe oczekiwania. Na takiej zasadzie działa Fundusz Mieszkań na Wynajem. Po te instrumenty sięga też coraz więcej inwestorów, którzy dziś kupują mieszkania z myślą o rynku najmu. Atrakcyjne stopy zwrotu i duże zapotrzebowanie na mieszkania w wiodących metropoliach sprawiają, że obecnie rynek należy do wynajmującego. W mniejszym stopniu może on się obawiać, że straci klientów, co pozwala mu oczekiwać od potencjalnego lokatora dodatkowych informacji, które pozwolą zminimalizować ryzyko.

Standardowym postępowaniem powinno być także podpisywanie umowy najmu na zasadach okazjonalnych, czyli najbezpieczniejszej obecnie dla wynajmującego. Niestety w praktyce rzadko się ją stosuje, głównie z powodu formalności, które musiałby spełnić najemca, a które mogłyby go odstraszyć.

Umowa najmu okazjonalnego to w praktyce jedyny instrument pozwalający w miarę chronić interesy właściciela mieszkania w przypadku, gdy nieuczciwy najemca nie będzie chciał opuścić lokalu. Najkrócej rzecz ujmując polega ona na tym, że lokator wskazuje inne, zastępcze mieszkanie do którego się przeprowadzi, gdy dojdzie do eksmisji. Najemca podpisuje oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu. Wskazuje też inny lokal w którym będzie mógł zamieszkać i dołącza oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na przyjęcie pod swój dach.

Mając podpisaną „zwykłą” umowę podstawą do wyrzucenia nieucziwego lokatora, który nie chce opuścić mieszkania, może być dopiero wyrok sądowy, a na to czeka się nawet latami. Nawet wyrok może być nieskuteczny, gdy brakuje lokalu socjalnego. Przy umowie najmu okazjonalnego automatycznie po upływie terminu wypowiedzenia lub jej wygaśnięciu właściciel wręcza lokatorowi na piśmie żądanie opróżnienia lokalu.

Termin nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia. Jeśli żądanie nie przyniosło skutku, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy najmu okazjonalnego aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jeśli ta procedura zostanie dopełniona, zastępuje ona konieczność wszczynania sprawy o eksmisję lokatora.

Tak więc właściciel po prostu zyskuje na czasie i minimalizuje straty wynikające z zajmowania mieszkania przez nieuczciwego najemcę. Co ważne – najem okazjonalny likwiduje też okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN