Budowa portfela nieruchomości to konieczność, jeśli chcemy uzyskiwać odpowiednio wysoki dochód pasywny, by zostać rentierem, który utrzyma się z wynajmu. Jak to zrobić? Kluczem jest oczywiście właściwy wybór nieruchomości – takich, które będziemy mogli szybko spłacić i które dadzą nam wysoki zwrot.
Chodzi więc przede wszystkim o mieszkania jak najtańsze, ale pozwalające ustanowić wysoki czynsz najmu. Taką nieruchomość powinna cechować przede wszystkim dobra lokalizacja, zapewniająca stały przypływ najemców.
Ponieważ mało kto dysponuje wystarczającymi środkami, by z miejsca kupić kilka mieszkań i tym samym zbudować portfel nieruchomości, musimy się nastawić na to, że do ewentualnej samodzielności finansowej z najmu dojdziemy po wielu latach.
W dobrej sytuacji są osoby, które dysponują ‘nadprogramowym” mieszkaniem, np. po rodzinie, otrzymanym w spadku itp. Taka nieruchomość może być podstawą budowy naszego portfela. Jeśli mieszkanie jest położone w nieatrakcyjnej lokalizacji, małym mieście, na tzw. prowincji można nim obrócić – sprzedać, zamienić itp. by uzyskać lokal w atrakcyjniejszym położeniu.
Pierwsza nieruchomość na wynajem, o ile nie jest obciążona kredytem, daje nam już pole manewru. Może być dobrym atutem w rozmowach z bankiem na temat kredytu pod kupno drugiej nieruchomości. Zabezpieczenie w postaci dwóch hipotek (na obecnym lokalu i tym, który chcemy kupić) pozwoliłoby uzyskać wysoki kapitał albo korzystne warunki. Przychody z najmu natomiast możemy odkładać, inwestować w papiery dłużne, czy też w jakieś inne instrumenty, by szybko spłacić drugie mieszkanie.
Decydując się na kupno mieszkania pod wynajem, powinniśmy oczywiście szukać lokali jak najtańszych, za to pozwalających uzyskać wysoki czynsz. Relacja ceny do wysokości czynszu najmu przesądzi o tym, jak szybko inwestycja nam się zwróci, lub też – w przypadku kredytowania – jak szybko uda się kredyt spłacić.
Z danych pośredników nieruchomości w WGN wynika, że okazją w dużych miastach mogą być lokale w starszym budownictwie np. w kamienicach, często tańsze – o ile oczywiście wyróżnia je dogodna lokalizacja. Warto rozejrzeć się też za mieszkaniem do remontu. Z danych analityków WGN wynika, że są one przecenione przynajmniej o 10 – 15 proc. choć zdarza się, że i o 30 – 40
Inny sposób wyszukiwania okazji to aukcje komornicze, czy też generalnie poszukiwanie zbywców zadłużonych, w trudniejszej sytuacji finansowej. Wbrew obawom, kupno mieszkania z długiem wcale nie jest bardzo ryzykowną transakcją, za to może się bardzo opłacić, bowiem takie nieruchomości są zazwyczaj mocno przecenione.
Oczywiście wszystko, co zostało do tej pory powiedziane, nie uwzględnia szeregu ryzyk, z jakimi ma do czynienia działający na rynku najmu. Niekorzystnie mogą się zmienić np. warunki kredytowania, może spaść koniunktura albo gwałtownie wzrosnąć ceny mieszkań. Należy też pamiętać o kosztach, a więc konieczności remontowania swoich nieruchomości oraz okresach, gdy mieszkanie będzie stało puste.
Obecnie przeciętną rentowność najmu szacuje się na 4,0 – 5,5 proc. Z ostatniego raportu NBP za I kw. 2016 wynika, że ciągle takie inwestycje są opłacalne. Na rynku panują dobre warunki. We wnioskach z raportu bank centralny podkreśla, że rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal jest wyższa niż lokaty bankowej, 10 – letnich obligacji skarbowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Wysoka wartość średniego czynszu najmu w relacji do kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Ceny mieszkań pozostają stabilne, natomiast średnie stawki najmu na największych rynkach nieznacznie rosną.
Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN
