Jak wiadomo kluczową sprawą w przypadku wyceny i sprzedaży mieszkania jest jej lokalizacja. Nie chodzi tylko o bliskość, bądź oddalenie od ścisłego centrum miasta. Ważne jest również co „oferuje” nam dane miejsce pod względem infrastruktury drogowej, obecności szkół, przedszkoli, parków, placów zabaw, obiektów kultury i wreszcie obiektów handlowych. Okazuje się, że wycenę nieruchomości może podnosić np. obecność centrum handlowego w okolicy.
Choć wydaje się, że to nie centrum, czy galeria handlowa jest elementem „pierwszej potrzeby” w danej lokalizacji, to średnie ofertowe wskazują, że nieruchomości, zlokalizowane w okolicy, gdzie znajdują się takie galerie, czy centra są wyceniane wyżej.
Wśród ofert WGN z rynku wtórnego zamieszczanych w ostatnim półroczu mieszkania w sąsiedztwie centrów handlowych wyceniano przeciętnie w skali kraju na niecałe 4900 zł/ mkw., podczas gdy średnia cenowa całej puli mieszkań wystawionych na sprzedaż w tym samym okresie jest o 1000 zł niższa, a więc o 20 procent.
Taka duża różnica cenowa może zaskakiwać, jednak łatwo ją wytłumaczyć. Mimo widocznej wyraźnie ofensywy centrów handlowych na mniejsze rynki, tego typu obiekty najczęściej występują w dużych bądź średnich miastach, gdzie ceny mieszkań są oczywiście przeciętnie wyższe od tych w małych miejscowościach. Innym czynnikiem, który może nieco zaburzać takie porównanie może być również fakt, że często duże obiekty handlowe lokalizowane są poza strefami zwartej, miejskiej zabudowy, a więc tam, gdzie powstają nowe osiedla, co również przekłada się na wyższe ceny lokali w tzw. nowym budownictwie.
Okazuje się jednak, że i na lokalnych rynkach, gdzie porównanie jest bardziej miarodajne, nieruchomości zlokalizowane w okolicach centrów handlowych są nieznacznie, ale jednak droższe. Przykład to Warszawa, gdzie średnie ceny ofertowe z rynku wtórnego takich mieszkań wynoszą 7845 zł/ mkw., podczas gdy średnia dla całego stołecznego rynku z ostatniego półrocza to 7760 zł od metra.
Jakie korzyści z punktu widzenia potencjalnego klienta niesie ze sobą bliskość centrum handlowego? Oznacza oczywiście szeroki dostęp do sklepów i spore ułatwienie w życiu codziennym. W przypadku dużych obiektów handlowych nie do przecenienia jest nie tylko dostępność artykułów spożywczych (co dają też małe sklepy osiedlowe) ale także asortymentu towarów najróżniejszego typu – od odzieżowych, po budowlane.
Wracając jeszcze do żywności – obecność centrum handlowego w najbliższej okolicy, to element niebywale „ułatwiający” życie dla rodzin, gdzie oboje dorosłych pracuje i preferuje się robienie raz na jakiś czas większych zakupów po pracy, czy też w weekend.
Bliskość centrum handlowego jest w tym przypadku nie do przecenienia – oznacza oszczędność czasu i energii. Należy pamiętać o tym, że centra handlowe potrafią ”ściągać” na zakupy ludzi z miejscowości oddalonych nawet o kilkanaście, czy kilkadziesiąt kilometrów. W przypadku sąsiedztwa, ma się taki obiekt „pod nosem”. Inne zalety to – w zależności od typu centrum handlowego – dostęp do kawiarni i rozrywki – np. multipleksu kinowego, czy też możliwość robienia zakupów do późnych godzin nocnych. Te wszystkie elementy mogą ułatwiać późniejszy wynajem nieruchomości i będą postrzegane jako atrakcyjne z punktu widzenia takich najemców jak np. studenci, czy ogólnie ludzie młodzi.
Bliskość centrum handlowego nie oznacza jednak samych plusów – może mieć też istotne wady i być nawet postrzegana jako negatywny element danej lokalizacji, zwłaszcza, że okres zachwytu centrami handlowymi w Polsce już minął, a wraz z nasyceniem tego typu obiektów na lokalnych rynkach, stają się one powoli typowymi elementami otoczenia.
Poziom nasycenia nowoczesnymi powierzchniami handlowymi w naszym kraju przekracza już średnią europejską, choć jest jeszcze nieco niższy niż w przypadku krajów Europy Zachodniej. Wg różnych szacunków wynosi około 230 mkw. na 1000 mieszkańców, podczas gdy średnio w Europie jest około 200 mkw./1000 osób. W krajach Zachodu nasycenie centrami handlowymi kształtuje się na poziomie około 250 – 260 mkw./ tysiąc mieszkańców.
Tak więc lokalizacja blisko centrum handlowego będzie zaletą, ale nie wszędzie. Na pewno podniesie wartość mieszkania na tych lokalnych rynkach, gdzie takich obiektów jest jeszcze niewiele, albo są one znacznie od siebie oddalone. Te lokalizacje, ze względu charakter centro twórczy i „przyciąganie” mieszkańców okolicznych miejscowości stają się rozpoznawalne i zyskują na znaczeniu, a przez to na wartości.
Przeciwne zjawisko zaobserwujemy tam, gdzie centrów handlowych jest dużo. Wtedy –jak już mówiliśmy – sąsiedztwo centrum może być postrzegane jako wada, zwłaszcza jeśli w niewystarczający sposób dostosowany jest układ drogowy (i np. setki aut klientów generują korki na lokalnych ulicach), czy też z innych powodów (hałas, duże natężenie ruchu, postawienie centrum kosztem terenów zielonych itp.).
Iwona Hryncewicz, Dział Analiz WGN
