Kupujący mieszkanie na kredyt z myślą o wynajmie nieruchomości, ciągle mają dobrą sytuację. Szacowana wysokość czynszu w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków powinna pokryć miesięczną ratę kredytu.
Takie też wnioski płyną z raportu NBP za IV kw. 2016. Napisano w nim: „„Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.
Jak przedstawia się relacja szacowanego czynszu do szacowanej raty zobowiązania kredytowego?
Przyjmując, że przeciętny kredytobiorca kupi 60 – metrowe mieszkanie w cenie 360 tys. zł i w tym celu zadłuży się na 300 tys., wykładając 60 tys. z własnej kieszeni, jego miesięczna rata będzie wynosiła około 1400 zł. Jaki może być przychód z najmu? Na głównych rynkach stawki wynoszą od około 33 do 40 zł. Tak więc kredytobiorca powinien dostawać miesięczny czynsz na poziomie około 1800 – 2000 zł.
Dobra koniunktura na rynku najmu sprzyja inwestycjom w nieruchomości. Świadczy o tym wzrost zakupów za gotówkę. Wskazuje on na to, że inwestorzy wyciągają kapitał z alternatywnych form inwestycyjnych i lokują go w nieruchomościach. Ze wspomnianego raportu NBP wynika, że w ostatnim kwartale minionego roku, kupujący w 7 wiodących miastach wydali na zakupy za gotówkę na rynku pierwotnym ponad 3,6 mld zł, co stanowiło 65 proc. całej wartości transakcji w omawianym okresie. Od ostatniego kwartału 2012 procentowy udział zakupów gotówkowych zwiększył się o 9 proc., natomiast kwotowo wzrost ten przekroczył ponad 100 proc. W IV kw. 2012 inwestorzy wydali 1,6 mld zł.
Wykres 1. Opłacalność najmu wobec innych form inwestowania (wykres z raportu NBP za IV kw. 2016)
Jak widzimy na powyższym wykresie, wynajem okazuje się znacznie bardziej opłacalny od depozytów, ale też obligacji, a nawet inwestycji w nieruchomości komercyjne.
Czynsze w wiodących miastach
Jakie miesięczne przychody może dawać najem mieszkania? Sprawdziliśmy to, analizując oferty z wiodących rynków mieszkaniowych w Polsce.
Wrocław
Wspólnie z Krakowem plasuje się na drugim miejscu wśród miast wojewódzkich (za Warszawą) pod względem cen najmu. Oprócz ścisłego centrum, wysokie wyceny uzyskują także Krzyki, bliska Fabryczna, Zacisze, rejon placu Grunwaldzkiego. Niecałe 40 mkw. na Krzykach, które są jedną z droższych lokalizacji w mieście to koszt rzędu 1600 zł miesięcznie. Na blokowiskach można znaleźć mieszkania tańsze. 64 – mkw. na Nowym Dworze zostanie wynajęte za około 2000 zł, co daje czynsze najmu na poziomie około 30 – 33 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Do najtańszych lokalizacji należą dzielnice peryferyjne – m.in. Psie -Pole, Zakrzów czy Leśnica.
Kraków
Kraków to drugi pod względem cen najmu rynek wśród wiodących miast wojewódzkich w Polsce. Najdroższe są lokalizacje centralne, czyli Stare Miasto, Krowodrza, Grzegrzółki, Kazimierz. W tych rejonach miasta czynsze mogą sięgać nawet około 50 zł/mkw. Wynajem 220 – metrowego luksusowego apartamentu w kamienicy na Starym Mieście to koszt blisko 9 tys. zł miesięcznie. Za 50 mkw. w lokalizacji Wola Duchacka trzeba będzie natomiast zapłacić około 2 tys. zł.
Warszawa
Stolica jest oczywiście najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, a w niej takie lokalizacje jak Śródmieście, bliska Wola czy Mokotów. W takich lokalizacjach czynsze najmu przekraczają nawet 60 zł/ mkw. Przykład z ofert WGN: czynsz najmu za 46 – metrowe mieszkanie zabytkowej kamienicy na Woli, wykończone w wysokim standardzie wynosi 3000 zł miesięcznie, co daje stawkę czynszu na poziomie 65 zł/mkw./mies. Na Śródmieściu ceny mogą sięgać nawet 70 zł/mkw. za miesiąc.
Do tańszych lokalizacji należą dzielnice oddalone, niższa wycena dotyczy też blokowisk z okresu PRL. Około 42 – 45 zł/mkw./mies., to przeciętny poziom czynszów na Bemowie czy Targówku.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
